Bei Wohnungen drei Monate auf Monatsende — schriftlich, aber ohne amtliches Formular.

Aktualisiert julio 2026

🏠 Wie kündige ich in Liechtenstein meine Mietwohnung richtig?

Kurze Antwort

Ja — einen unbefristeten Mietvertrag können Sie jederzeit kündigen, bei einer Wohnung mit drei Monaten Frist auf Ende eines Monats. Das liechtensteinische Miet- und Pachtrecht steckt im ABGB (LR 210.0) und wurde per 1. Januar 2017 totalrevidiert; die materiellen Regeln lehnen sich seither ans Schweizer Obligationenrecht an, das Verfahren bleibt österreichisch geprägt. Für Wohnräume gilt eine Mindestfrist von drei Monaten, für Geschäftsräume sechs Monate; vereinbaren dürfen die Parteien nur längere Fristen. Gekündigt werden muss schriftlich, sonst ist die Kündigung nichtig. Der Mythos: „In Liechtenstein gelten einfach die Schweizer Mietregeln." Falsch — anders als die Schweiz verlangt Liechtenstein kein amtliches Kündigungsformular, und die Erstreckung eines gekündigten Mietverhältnisses ist auf höchstens eineinhalb Jahre beschränkt statt auf vier. Missbräuchliche Kündigungen bleiben aber auch hier anfechtbar.

📋 Die Regeln

Wohnung: drei Monate auf Monatsende. Nach dem revidierten Miet- und Pachtrecht im ABGB (LR 210.0) beträgt die ordentliche Kündigungsfrist für Wohnräume mindestens drei Monate, für Geschäftsräume sechs Monate. Das sind zwingende Mindestfristen — kürzere Abreden sind ungültig.
Immer schriftlich. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen schriftlich kündigen; wird die Form nicht eingehalten, gilt die Kündigung als nicht ausgesprochen. Ein von der Regierung genehmigtes Formular wie in der Schweiz ist aber nicht vorgeschrieben.
Kündigungsschutz gegen Schikane. Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst — etwa weil der Mieter berechtigte Ansprüche geltend gemacht hat. Auf diesen Schutz kann der Mieter nicht verzichten.
Erstreckung höchstens eineinhalb Jahre. Trifft die Beendigung den Mieter hart, kann er beim Gericht eine Erstreckung verlangen — in Liechtenstein aber nur bis zu 1,5 Jahren, deutlich kürzer als die bis zu vier Jahre in der Schweiz.
Ausserordentlich bei Zahlungsverzug. Zahlt der Mieter nicht, muss der Vermieter zuerst eine schriftliche Frist von mindestens 14 Tagen mit Kündigungsandrohung setzen; erst danach darf er mit weiteren 14 Tagen kündigen.

🔓 Ausnahmen

Befristete Verträge. Ein auf feste Zeit abgeschlossener Mietvertrag endet ohne Kündigung mit Ablauf; eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist dann grundsätzlich ausgeschlossen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Luxusobjekte. Für luxuriöse Wohnungen über 150 m² und Einfamilienhäuser über 200 m² Nettowohnfläche gelten die Schutzbestimmungen nicht — hier zählt allein, was im Vertrag steht.
Fristlos bei schwerem Schaden. Wer die Wohnung vorsätzlich schwer beschädigt oder unbrauchbar macht, kann ohne Mahnung fristlos gekündigt werden; umgekehrt darf der Mieter bei gravierenden Mängeln fristlos kündigen.

⚠️ Bussen und Folgen

Eine formwidrige Kündigung ist schlicht wirkungslos — und das kostet Zeit und Geld. Kündigt der Vermieter mündlich oder auf einen falschen Termin, läuft das Mietverhältnis unverändert weiter, und er verliert Monate. Zieht der Mieter nach einer gültigen Kündigung nicht aus, ist die aussergerichtliche Kündigung nicht mehr automatisch ein Exekutionstitel; der Vermieter muss beim Fürstlichen Landgericht eine Räumungsklage einbringen, was Gerichts- und Anwaltskosten auslöst. Wer als Mieter trotz Mahnung nicht zahlt, riskiert die ausserordentliche Kündigung, danach Betreibung und Lohnpfändung für die offenen Mietzinse. Nicht auf dem Radar vieler: Eine Kaution darf bei Wohnungen höchstens drei Monatszinse betragen und muss auf ein Mietkautionssparkonto auf den Namen des Mieters; wird sie einfach einbehalten, kann der Mieter sie nach einem Jahr ohne Zustimmung zurückverlangen. Und wer ohne schriftliche Vereinbarung umbaut, muss bei Auszug den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen.

📎 Offizielle Quellen

Zuletzt geprüft: 2026-07-12

❓ Häufige Fragen

Wie lange ist die Kündigungsfrist für eine Wohnung?

Bei Wohnräumen beträgt die ordentliche Kündigungsfrist mindestens drei Monate auf das Ende eines Monats, bei Geschäftsräumen sechs Monate. Diese Fristen sind zwingende Mindestwerte, sodass vertraglich nur längere, nie kürzere Fristen gültig vereinbart werden können.

Brauche ich in Liechtenstein ein amtliches Kündigungsformular?

Nein, anders als in der Schweiz schreibt Liechtenstein kein von der Regierung genehmigtes Kündigungsformular vor. Die Kündigung muss aber zwingend schriftlich erfolgen, sonst ist sie nichtig und gilt als gar nicht ausgesprochen.

Kann ich mich gegen eine Kündigung des Vermieters wehren?

Ja, eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst oder kein schützenswertes Motiv hat, etwa als Rache für berechtigte Forderungen. Zusätzlich können Sie bei grosser Härte eine Erstreckung des Mietverhältnisses von bis zu eineinhalb Jahren beantragen.

Was passiert, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Die aussergerichtliche Kündigung ist kein Exekutionstitel mehr, deshalb muss der Vermieter beim Fürstlichen Landgericht eine Räumungsklage einbringen. Das kostet Zeit und Geld, weshalb sich oft die gerichtliche Aufkündigung von Anfang an empfiehlt.

Darf der Vermieter bei Zahlungsverzug sofort kündigen?

Nein, er muss dem Mieter zuerst schriftlich eine Frist von mindestens 14 Tagen setzen und die Kündigung androhen. Erst wenn diese Frist ungenutzt verstreicht, darf er mit einer weiteren Frist von mindestens 14 Tagen kündigen.

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