Ja — aber keinen Franken mehr, und das Geld muss auf ein Sperrkonto auf Ihren Namen

Aktualisiert julio 2026

🔑 Darf mein Vermieter drei Monatsmieten Kaution verlangen?

Kurze Antwort

Ja — drei Monatszinse sind erlaubt, aber keinen Franken mehr. Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen, und er muss das Geld bei einer Bank auf ein Sparkonto oder Depot legen, das auf den Namen des Mieters lautet (§ 1090 Art. 14 ABGB). Der Mythos geht in beide Richtungen. Erstens: "Die Kaution liegt beim Vermieter auf dessen Konto, das ist normal." Falsch — und rechtswidrig, seit dem 1.1.2017 ist das Sperrkonto auf den Namen des Mieters zwingend. Zweitens, in die Gegenrichtung: "Drei Monatsmieten sind zu viel." Nein — drei sind bei Wohnraum genau die gesetzliche Obergrenze. Unzulässig wird es erst ab dem vierten.

📋 Die Regeln

Höchstgrenze bei Wohnräumen (Art. 14 Abs. 2): "Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen." Drei ist exakt das gesetzliche Maximum — nicht der Richtwert, sondern die Decke. Das Gesetz spricht von Monatszinsen, nicht von "Monatsmieten".
Hinterlegungspflicht (Art. 14 Abs. 1): Leistet der Mieter eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren, muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet. Das gilt für Wohn- und Geschäftsräume gleichermassen.
Freigabe nur zu zweit (Art. 14 Abs. 3): Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung herausgeben. Der Vermieter kommt also nicht allein an Ihr Geld.
Die Ein-Jahres-Regel (Art. 14 Abs. 3): Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gerichtlich geltend gemacht, kann der Mieter die Rückerstattung direkt von der Bank verlangen.
Geschäftsräume: keine Obergrenze. Die Drei-Monats-Grenze gilt ausdrücklich nur für Wohnräume. Bei Geschäftsräumen darf eine unbeschränkte Sicherheit gefordert werden — nur die Hinterlegungspflicht auf den Namen des Mieters bleibt bestehen.

🔓 Ausnahmen

Geschäftsraummiete: Für Gewerbe-, Büro- und Ladenflächen gibt es keine Obergrenze für die Kaution. Sechs Monatszinse sind dort zulässig, wenn sie vereinbart werden — die Schranke des Art. 14 Abs. 2 greift nur bei Wohnraum.
Nur Geld und Wertpapiere sind erfasst — ein wachsendes Schlupfloch. Art. 14 Abs. 1 nennt Sicherheiten "in Geld oder in Wertpapieren". Bankgarantie, Bürgschaft und Kautionsversicherung sind vom Wortlaut der Hinterlegungspflicht nicht erfasst — wer eine Kautionsversicherung abschliesst, verlässt den Schutzmechanismus des Sperrkontos.
Altverträge (vor 1.1.2017): Das Gesetz enthält keine ausdrückliche Übergangsbestimmung zu Art. 14. Nach den Materialien soll die Hinterlegungspflicht auch für bereits geleistete Sicherheiten gelten. Ob auch die Drei-Monats-Obergrenze rückwirkend greift, ist aus keiner Primärquelle belegt — wir behaupten es deshalb nicht.

⚠️ Bussen und Folgen

Verlangt der Vermieter bei Wohnraum mehr als drei Monatszinse, ist der Überschuss rückforderbar. Der eigentliche Schaden entsteht aber bei verletzter Hinterlegungspflicht: Liegt die Kaution auf einem Konto des Vermieters statt auf einem Sperrkonto auf Ihren Namen, gibt es keine Bank, von der Sie nach Ablauf des Jahres die Rückerstattung verlangen könnten — Art. 14 Abs. 3 läuft schlicht leer. Und bei einer Insolvenz des Vermieters werden Sie zum ungesicherten Gläubiger und stehen mit leeren Händen da. Weil es keine Schlichtungsstelle gibt, müssen Sie Ihr Geld vor dem Landgericht einklagen.

📎 Offizielle Quellen

Zuletzt geprüft: 2026-07-12

❓ Häufige Fragen

Auf wessen Namen muss die Kaution laufen?

Auf den Namen des Mieters. Art. 14 Abs. 1 verlangt zwingend ein Sparkonto oder Depot bei einer Bank, das auf den Mieter lautet — eine Kaution auf dem Privatkonto des Vermieters ist seit dem 1.1.2017 rechtswidrig.

Wann bekomme ich die Kaution zurück?

Die Bank gibt sie frei, wenn beide Parteien zustimmen oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil vorliegt. Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Mietende keinen Anspruch gerichtlich geltend gemacht, können Sie die Rückerstattung direkt von der Bank verlangen.

Darf der Vermieter bei einem Ladenlokal mehr als drei Monatszinse verlangen?

Ja. Die Drei-Monats-Grenze gilt ausdrücklich nur für Wohnräume; bei Geschäftsräumen ist die Höhe der Sicherheit unbeschränkt. Die Pflicht, das Geld auf den Namen des Mieters zu hinterlegen, gilt aber auch dort.

Was ist mit einer Kautionsversicherung statt Bargeld?

Art. 14 Abs. 1 erfasst nur Sicherheiten in Geld oder Wertpapieren. Bankgarantie, Bürgschaft und Kautionsversicherung fallen nicht unter die Hinterlegungspflicht — Sie verzichten damit auf den Schutz des Sperrkontos.

Gilt die Drei-Monats-Grenze auch für meinen Vertrag von 2014?

Das ist ungeklärt. Die Materialien erstrecken ausdrücklich nur die Hinterlegungspflicht auf bereits geleistete Sicherheiten; ob auch die Obergrenze rückwirkt, sagt keine Primärquelle — wir nennen dazu bewusst keine Regel.

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