Darf ich ein Zimmer meiner Wohnung untervermieten?
Nur mit Zustimmung des Vermieters — und der darf hier sogar grundlos Nein sagen. Nach dem liechtensteinischen Miet- und Pachtrecht (seit 1.1.2017 im ABGB, LR 210.0) dürfen Sie die Wohnung oder ein Zimmer nur mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Und jetzt kommt der Punkt, der Schweiz-geübte Mieter überrascht: Anders als in der Schweiz, wo der Vermieter die Zustimmung nur aus bestimmten Gründen verweigern darf (Art. 262 OR), ist die Untermiete in Liechtenstein gegen den Willen des Vermieters schlicht unzulässig — er braucht keinen Grund. Das ursprünglich geplante Schriftlichkeitserfordernis wurde fallen gelassen; die Zustimmung ist also formlos möglich, sollte aber aus Beweisgründen schriftlich eingeholt werden. Keine Untermiete ist die Aufnahme des Ehegatten nach der Heirat oder die dauernde Aufnahme von Lebenspartnern — dafür brauchen Sie keine Zustimmung.
📋 Die Regeln
- Zustimmung nötig: Der Mieter darf das Mietobjekt nur mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Miet- und Pachtrecht im ABGB, LR 210.0). Ohne Zustimmung ist die Untermiete unzulässig.
- Kein Grund nötig — anders als in der Schweiz: Der Vermieter darf die Zustimmung ohne Angabe von Gründen verweigern. Das Schweizer Modell mit begrenzten Verweigerungsgründen (Art. 262 OR) gilt in Liechtenstein nicht.
- Formlos, aber besser schriftlich: Das ursprünglich geforderte Schriftlichkeitserfordernis wurde fallen gelassen; die Zustimmung ist formlos gültig. Aus Beweisgründen sollte sie dennoch schriftlich vorliegen.
- Keine Untermiete ist familiär: Die Aufnahme des Ehegatten nach der Heirat oder die dauernde Aufnahme von Lebenspartnern gilt nicht als Untermiete und braucht keine Zustimmung.
- Kein Schlichtungsverfahren: Liechtenstein kennt keine Schlichtungsstelle und kein Formular für das Mietrecht; Streit über Untermiete oder Kündigung entscheidet das Landgericht.
🔓 Ausnahmen
- Vertrag erlaubt es bereits: Erlaubt der Mietvertrag die Untermiete ausdrücklich, brauchen Sie keine zusätzliche Einzelzustimmung — die generelle Erlaubnis genügt.
- Familienangehörige: Ehegatte und dauerhaft aufgenommene Lebenspartner sind keine Untermieter; ihre Aufnahme ist ohne Zustimmung zulässig.
- Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb): Die gewerbliche Kurzzeitvermietung geht über die klassische Untermiete hinaus und kann zusätzlichen Regeln (Gewerbe, Nutzungsart) unterliegen — hier ist besondere Vorsicht geboten.
⚠️ Bussen und Folgen
Untervermieten ohne Zustimmung ist eine Vertragsverletzung — mit Kündigungsrisiko. Setzt der Mieter die unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen (Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht) — bei schwerem Fall droht der Verlust der Wohnung. Wirtschaftlich haften Sie voll weiter: Gegenüber dem Vermieter bleiben Sie für Mietzins und das Verhalten des Untermieters verantwortlich; zahlt der Untermieter nicht oder richtet er Schaden an, ist das Ihr Problem. Der Untermieter selbst hat gegenüber dem Hauptvermieter keinen eigenen Schutz und kann bei Beendigung des Hauptmietvertrags die Wohnung verlieren. Und weil es keine Schlichtungsstelle gibt, endet der Streit direkt vor dem Landgericht — mit Räumungsklage, Anwalts- und Gerichtskosten. Die eingesparte Zustimmungsanfrage wird so schnell zum teuersten Teil der Untermiete.
📎 Offizielle Quellen
- Gesetze.li · ABGB (LR 210.0), Miet- und Pachtrecht — konsolidierte Fassung →
- Gesetze.li · Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten →
- Landesverwaltung · Amt für Volkswirtschaft, Mietrecht (Startseite) →
❓ Häufige Fragen
Darf ich ohne Zustimmung ein Zimmer untervermieten?
Nein, die Untervermietung ist nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig, ganz oder teilweise (ABGB, LR 210.0). Ohne seine Zustimmung ist sie unzulässig, und er darf sie sogar ohne Angabe von Gründen verweigern.
Kann der Vermieter wirklich grundlos ablehnen?
Ja, das ist der grosse Unterschied zur Schweiz: Dort darf der Vermieter die Zustimmung nur aus bestimmten Gründen verweigern, in Liechtenstein braucht er dagegen überhaupt keinen Grund. Gegen seinen Willen ist die Untermiete schlicht nicht erlaubt, weshalb Sie ihn immer zuerst fragen sollten.
Muss die Zustimmung schriftlich sein?
Nein, das ursprünglich geplante Schriftlichkeitserfordernis wurde fallen gelassen, sodass die Zustimmung formlos gültig ist. Aus Beweisgründen sollten Sie sie sich dennoch schriftlich geben lassen.
Zählt mein Partner, der einzieht, als Untermiete?
Nein, die Aufnahme des Ehegatten nach der Heirat oder die dauernde Aufnahme von Lebenspartnern gilt ausdrücklich nicht als Untermiete. Dafür brauchen Sie keine Zustimmung des Vermieters, solange es um das gemeinsame Wohnen geht und nicht um eine entgeltliche Weitervermietung an Dritte.
Was droht bei unerlaubter Untermiete?
Der Vermieter kann nach Abmahnung ausserordentlich kündigen, und Sie haften weiter für Mietzins und Schäden des Untermieters. Da es keine Schlichtungsstelle gibt, landet ein Streit direkt beim Landgericht.
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