Darf ich meine Wohnung untervermieten?
Einen Teil ja — mit Erlaubnis und gutem Grund. Nach § 553 BGB kannst du vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist — z. B. beruflicher Wechsel, längerer Auslandsaufenthalt, Trennung oder finanzielle Gründe. Der BGH hat 2026 (VIII ZR 228/23) klargestellt: gewinnorientierte Untervermietung, die deine eigenen Wohnkosten deutlich übersteigt, ist kein berechtigtes Interesse. Die ganze Wohnung darfst du nicht ohne Weiteres weitergeben. Ohne Erlaubnis drohen Abmahnung und Kündigung.
📋 Die Regeln
- Für einen Teil der Wohnung: Anspruch auf Erlaubnis bei berechtigtem Interesse (§ 553 BGB)
- Das Interesse muss nach Vertragsschluss entstanden sein (Job, Trennung, Finanzen, Ausland)
- Du brauchst die Erlaubnis des Vermieters vor der Untervermietung
- Gewinnorientierte Untervermietung ist laut BGH 2026 nicht gedeckt
- Die ganze Wohnung darf nicht ohne Zustimmung dauerhaft überlassen werden
- Kurzzeitvermietung an Touristen (Airbnb) ist ein eigenes Thema (Zweckentfremdung)
🔓 Ausnahmen
- Aufnahme von engen Familienangehörigen (Ehepartner, Kinder) ist meist erlaubnisfrei
- Besuch ohne dauerhaften Aufenthalt ist keine Untervermietung
- Der Vermieter darf die Erlaubnis aus wichtigem Grund verweigern (z. B. Überbelegung)
⚠️ Strafen & Bußgelder
Vermietest du ohne Erlaubnis unter, kann der Vermieter abmahnen und bei Fortsetzung kündigen (ordentlich, bei Gewinnerzielung ggf. fristlos). Außerdem kannst du auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Erzielst du unzulässige Gewinne, kann der Vermieter unter Umständen die Mehreinnahmen herausverlangen.
📎 Offizielle Quellen
- § 553 BGB · Gebrauchsüberlassung an Dritte →
- BGH · Pressemitteilung 2026: gewinnbringende Untervermietung unzulässig →
- Berliner MieterGemeinschaft · Untervermietung →
❓ Häufige Fragen
Darf ich ein Zimmer untervermieten?
Ja, einen Teil der Wohnung darfst du mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten, wenn du ein berechtigtes Interesse hast — etwa weil du beruflich umziehst, ins Ausland gehst, dich trennst oder Geld brauchst. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern.
Brauche ich die Erlaubnis des Vermieters?
Ja. Du musst vorher fragen. Bei berechtigtem Interesse hast du einen Anspruch auf die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung. Ohne Erlaubnis ist die Untervermietung unzulässig und kann zur Kündigung führen.
Darf ich mit der Untervermietung Geld verdienen?
Nein, nicht gewinnorientiert. Der BGH hat 2026 entschieden, dass kein berechtigtes Interesse vorliegt, wenn du durch die Untervermietung Einnahmen erzielst, die deine eigenen Wohnkosten deutlich übersteigen.
Darf ich die ganze Wohnung untervermieten?
Nicht ohne Weiteres. Der Anspruch nach § 553 BGB gilt nur für einen Teil der Wohnung. Für die komplette Überlassung brauchst du die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters; sonst drohen Abmahnung und Kündigung.
Was passiert bei unerlaubter Untervermietung?
Der Vermieter kann abmahnen und bei Fortsetzung kündigen — bei klarer Gewinnerzielung unter Umständen sogar fristlos. Zudem kann er Unterlassung verlangen und in bestimmten Fällen die Mehreinnahmen herausfordern.
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