Posso donare una casa a un figlio o a un parente?
Sì, ma con l'atto del notaio e tenendo conto di alcuni rischi. La donazione di un immobile è un contratto con cui trasferisci gratuitamente la proprietà a un'altra persona. Richiede l'atto pubblico davanti al notaio, alla presenza di due testimoni (a pena di nullità). Si pagano l'imposta di donazione — con importanti franchigie per i parenti stretti (ad esempio 1 milione di euro a beneficiario per coniuge e figli) e aliquote ridotte (4%, 6%, 8% secondo il grado di parentela sulla parte eccedente) — e le imposte ipotecaria e catastale. Ci sono però rischi da conoscere: la donazione può ledere la legittima degli eredi e quindi essere soggetta ad azione di riduzione dopo la morte del donante; per questo gli immobili di provenienza donativa sono spesso difficili da vendere o da dare in ipoteca (le banche sono caute). La donazione è inoltre revocabile in casi particolari (ingratitudine, sopravvenienza di figli).
📋 Le regole
- Serve l'atto pubblico del notaio con due testimoni
- Imposta di donazione con franchigie per i parenti stretti
- Aliquote 4%-6%-8% secondo il grado di parentela
- Rischio di lesione della legittima e azione di riduzione
- Immobile donato: difficile da vendere o ipotecare
🔓 Eccezioni
- Franchigie elevate per coniuge e figli (1 milione di euro a beneficiario)
- Revoca della donazione per ingratitudine o sopravvenienza di figli
- Patto di famiglia: strumento alternativo per i passaggi d'impresa
⚠️ Sanzioni e multe
Il rischio principale non è una "sanzione", ma la fragilità dell'acquisto donativo: se la donazione lede la legittima di altri eredi (ad esempio altri figli), questi possono agire con l'azione di riduzione dopo la morte del donante, mettendo in discussione la proprietà. Per questo gli immobili di provenienza donativa possono essere poco appetibili sul mercato e difficili da finanziare con un mutuo. La donazione fatta senza la forma dell'atto pubblico (con testimoni) è nulla. In alcuni casi la donazione è revocabile. Prima di donare un immobile, valuta con il notaio le quote di legittima, le imposte e le alternative (ad esempio la vendita con riserva di usufrutto), e considera l'impatto sulla futura vendibilità del bene.
📎 Fonti ufficiali
- Consiglio Nazionale del Notariato · La donazione →
- Agenzia delle Entrate · Imposta sulle donazioni →
- Normattiva · Codice Civile (donazione, art. 769 e ss.) →
❓ Domande frequenti
Serve il notaio per donare una casa?
Sì. La donazione di un immobile richiede l'atto pubblico davanti al notaio, alla presenza di due testimoni, a pena di nullità. Il notaio redige l'atto, garantisce la validità e cura le formalità (trascrizione, volture, imposte). Una donazione immobiliare senza queste forme non è valida.
Quante imposte si pagano per donare un immobile?
Si paga l'imposta di donazione, con franchigie per i parenti stretti (ad esempio 1 milione di euro a beneficiario per coniuge e figli) e aliquote del 4%, 6% o 8% sulla parte eccedente, secondo il grado di parentela. Si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale. Le franchigie elevate spesso azzerano l'imposta di donazione tra genitori e figli.
La donazione può creare problemi con gli altri eredi?
Sì. Se la donazione lede la quota di legittima riservata agli eredi legittimari (ad esempio altri figli), questi possono agire con l'azione di riduzione dopo la morte del donante, per ottenere la quota loro spettante. Per questo conviene valutare le quote di legittima prima di donare.
Posso vendere facilmente una casa ricevuta in donazione?
Non sempre. Gli immobili di provenienza donativa possono essere difficili da vendere o da dare in ipoteca, perché restano esposti, entro certi termini, all'azione di riduzione degli eredi legittimari. Le banche sono spesso caute nel concedere mutui su immobili donati. Esistono strumenti per ridurre il rischio: valutali con il notaio.
La donazione si può revocare?
In casi particolari sì. La donazione può essere revocata per ingratitudine del donatario (ad esempio in caso di gravi offese) o per sopravvenienza di figli del donante. Fuori da questi casi, la donazione è definitiva. Prima di donare, valuta bene la scelta e le sue conseguenze con un notaio.
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