Posso comprare casa con un preliminare prima del rogito?
Sì: il percorso tipico è preliminare e poi rogito notarile. Nell'acquisto di una casa si firma di solito prima un contratto preliminare ("compromesso"), con cui le parti si impegnano a vendere e comprare, spesso con il versamento di una caparra; poi si conclude con il rogito notarile (l'atto definitivo) davanti al notaio, che trasferisce la proprietà. Il preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate e, per maggiore tutela, conviene farlo trascrivere dal notaio. Prima di acquistare, è fondamentale verificare la situazione dell'immobile: assenza di ipoteche o gravami, conformità urbanistica e catastale, APE (classe energetica), spese condominiali. Si pagano le imposte di acquisto (imposta di registro o IVA), con agevolazioni per la prima casa. Se serve un mutuo, va coordinato con il rogito.
📋 Le regole
- Percorso tipico: preliminare (compromesso) e poi rogito notarile
- Il preliminare impegna le parti, spesso con caparra
- Va registrato; conviene farlo trascrivere dal notaio
- Verifiche su ipoteche, conformità urbanistica/catastale, APE
- Imposte di acquisto (registro o IVA), agevolazioni prima casa
🔓 Eccezioni
- Acquisto da costruttore: IVA e tutele specifiche (fideiussione sull'acconto)
- Prima casa: imposte agevolate se sussistono i requisiti di residenza
- Trascrizione del preliminare: protegge da vendite o ipoteche successive
⚠️ Sanzioni e multe
Se una parte non rispetta il preliminare, scattano gli effetti della caparra (la perde chi è inadempiente; il doppio se inadempiente è chi l'ha ricevuta) oppure si può chiedere l'esecuzione in forma specifica (una sentenza che trasferisce l'immobile) e il risarcimento. Comprare senza le verifiche espone a rischi gravi: ipoteche non sanate, abusi edilizi, difformità catastali che impediscono o complicano la vendita. Per questo il notaio svolge i controlli prima del rogito. Conviene trascrivere il preliminare, far emergere ogni gravame e definire bene tempi, caparra e condizioni. Conserva tutta la documentazione dell'operazione.
📎 Fonti ufficiali
- Consiglio Nazionale del Notariato · Acquisto della casa →
- Agenzia delle Entrate · Acquisto della prima casa e imposte →
- Normattiva · Codice Civile (contratto preliminare, art. 1351 e 2932) →
❓ Domande frequenti
Che differenza c'è tra preliminare e rogito?
Il preliminare (compromesso) è il contratto con cui ci si impegna a vendere e comprare, spesso con una caparra; non trasferisce ancora la proprietà. Il rogito è l'atto notarile definitivo che trasferisce la proprietà dell'immobile. Tra i due passano in genere alcune settimane o mesi.
Devo registrare il contratto preliminare?
Sì. Il contratto preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate entro i termini previsti, con il pagamento delle relative imposte. Per una tutela maggiore conviene anche farlo trascrivere nei registri immobiliari tramite il notaio, così da proteggersi da vendite o ipoteche successive.
Quali verifiche fare prima di comprare casa?
Verificare l'assenza di ipoteche o altri gravami, la conformità urbanistica e catastale dell'immobile, la classe energetica (APE) e la situazione delle spese condominiali. Queste verifiche le svolge anche il notaio prima del rogito, ma è bene accertarsene fin dal preliminare.
Quali imposte si pagano comprando casa?
Si paga l'imposta di registro (o l'IVA, se si compra dal costruttore), oltre alle imposte ipotecaria e catastale. Per l'acquisto della prima casa sono previste agevolazioni con aliquote ridotte, se ricorrono i requisiti, tra cui quello della residenza nel Comune.
Cosa succede se l'altra parte non rispetta il preliminare?
Scattano gli effetti della caparra: chi è inadempiente la perde, o deve restituirne il doppio se inadempiente è chi l'aveva ricevuta. In alternativa, la parte fedele può chiedere al giudice l'esecuzione in forma specifica, cioè una sentenza che trasferisce l'immobile, e il risarcimento.
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