Darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Nur in Grenzen — und nur mit vereinbarter Wertsicherung. Eine laufende Mieterhöhung setzt eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag voraus; ohne sie darf der Vermieter mitten im Vertrag nicht erhöhen. Für 2026 gilt eine gesetzliche Mietpreisbremse: Richtwert- und Kategorieanpassungen sind auf maximal 1 % gedeckelt (2027 max. 2 %). Auch bei freien Mieten ist die Wertsicherung seit 1. Jänner 2026 neu begrenzt: volle Anpassung nur bis 3 % Inflation, darüber zählt nur die Hälfte. Eine Anpassung ist höchstens einmal jährlich und frühestens ab 1. April möglich, bei bestehenden Verträgen meist ab Mai. Kurz: ja, aber 2026 nur bis 1 % und nur mit Klausel.
📋 Die Regeln
- Erhöhung nur mit Wertsicherungsklausel
- 2026 gedeckelt auf max. 1 % (2027 max. 2 %)
- Freie Mieten: voll nur bis 3 % Inflation, darüber halb
- Anpassung einmal jährlich, frühestens 1. April
- Ohne Klausel keine Erhöhung im laufenden Vertrag
🔓 Ausnahmen
- Kategoriemietzins: eigene Beträge, gleiche 1-%-Deckelung
- § 18/19 MRG: Erhaltungs-/Verbesserungsarbeiten eigenes Verfahren
- Erhöhung wirkt bei Bestandsverträgen meist erst ab Mai 2026
⚠️ Strafen & Bußgelder
Eine Erhöhung über die gesetzliche Deckelung hinaus ist unwirksam; zu viel verrechnete Miete kannst du zurückfordern (Verjährung meist 3 Jahre) — über die Schlichtungsstelle oder das Bezirksgericht. Für 2026 ist die Anpassung unabhängig vom tatsächlichen Inflationsindex mit 1 % gedeckelt. Achtung Mythos: „Der Vermieter darf jedes Jahr die volle Inflation weitergeben“ ist falsch — 2026 ist die Erhöhung auf 1 % begrenzt, 2027 auf 2 %, und bei freien Mieten gilt zusätzlich die Halbierung über 3 %. Tipp: Prüfe, ob überhaupt eine wirksame Wertsicherungsklausel vereinbart ist und ob die Anpassung den Deckel einhält.
📎 Offizielle Quellen
- Mietervereinigung · Indexanpassung 2026 →
- konsumentenfragen.at · Mietrecht ab 2026 →
- oesterreich.gv.at · Miete →
❓ Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Miete während des Vertrags erhöhen?
Nur wenn im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel vereinbart ist. Ohne eine solche Klausel kann der Vermieter die Miete mitten im laufenden Vertrag nicht einseitig erhöhen. Liegt eine Klausel vor, gelten zusätzlich die gesetzlichen Obergrenzen.
Wie hoch darf die Erhöhung 2026 sein?
Für 2026 gilt eine gesetzliche Mietpreisbremse. Richtwert- und Kategorieanpassungen sind auf höchstens ein Prozent gedeckelt, 2027 auf höchstens zwei Prozent. Das gilt unabhängig davon, wie hoch die tatsächliche Inflation im jeweiligen Index war.
Gilt die Bremse auch für freie Mieten?
Ja. Seit 1. Jänner 2026 ist die Wertsicherung auch bei frei vereinbarten Mieten begrenzt. Eine volle Anpassung ist nur bis zu einer Inflation von drei Prozent zulässig, über drei Prozent zählt nur die Hälfte des darüber liegenden Teils.
Wie oft darf erhöht werden?
Eine Wertsicherungsanpassung darf höchstens einmal pro Jahr und frühestens ab dem 1. April vorgenommen werden. Bei bestehenden Verträgen wirkt eine Erhöhung dadurch meist erst ab Mai 2026. Häufigere oder frühere Erhöhungen sind nicht zulässig.
Was kann ich gegen eine zu hohe Erhöhung tun?
Eine Erhöhung über die gesetzliche Deckelung hinaus ist unwirksam. Zu viel bezahlte Miete kannst du im Rahmen der dreijährigen Verjährung zurückfordern. Wende dich dafür an die kostenlose Schlichtungsstelle oder an das Bezirksgericht.
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