Posso arrendar um quarto ou subarrendar?
Depende de quem arrenda: o dono pode; o inquilino só pode subarrendar com autorização escrita do senhorio. Se és proprietário, podes arrendar um quarto, escolhendo o regime: arrendamento de longa duração (Categoria F do IRS) ou alojamento local de curta duração (Categoria B). Se és inquilino e queres subarrendar, o art. 1088.º do Código Civil exige autorização prévia e por escrito do senhorio — sem ela, o subarrendamento é nulo e pode fundamentar o despejo. O rendimento do quarto é sempre tributado (na Categoria F, em regra a 28%, ou no englobamento). Em resumo: sim, mas com autorização e a declarar.
📋 As regras
- Proprietário: pode arrendar (Categoria F ou alojamento local)
- Inquilino: subarrendar só com autorização escrita
- Sem autorização, o subarrendamento é nulo
- Pode fundamentar o despejo do inquilino
- O rendimento é tributado (Categoria F a 28%)
🔓 Exceções
- Com autorização e sem proibição no contrato, o subarrendamento é válido
- A renda do subarrendamento não pode exceder a parte proporcional da renda
- Em zonas de contenção, novos registos de alojamento local podem ser recusados
⚠️ Coimas e sanções
Não há «coima» civil direta, mas subarrendar sem autorização torna o contrato nulo e é fundamento de resolução (art. 1083.º) — o inquilino pode perder a sua própria casa. No plano fiscal, o rendimento do quarto é tributado: na Categoria F, em regra a 28% (ou englobamento), e em 2026 há uma taxa reduzida de 10% para arrendamentos habitacionais de renda moderada e longa duração. Não declarar o rendimento ou ter alojamento local não registado gera liquidação de IRS e coimas. Atenção a um mito: «o inquilino pode subarrendar livremente um quarto» é falso — o art. 1088.º exige autorização prévia por escrito. Para arrendar um quarto: se és inquilino, pede autorização escrita; e declara sempre o rendimento.
📎 Fontes oficiais
- Código Civil — art. 1088.º (subarrendamento) →
- NRAU — Lei 6/2006 →
- Portal das Finanças — rendimentos prediais →
❓ Perguntas frequentes
Posso arrendar um quarto da minha casa?
Sim, se fores o proprietário. Podes arrendar um quarto, escolhendo entre o arrendamento de longa duração, tributado na Categoria F do IRS, e o alojamento local de curta duração, tributado na Categoria B. Em ambos os casos, o rendimento obtido é tributável e deve ser declarado às Finanças.
Posso subarrendar um quarto se sou inquilino?
Só com autorização. O art. 1088.º do Código Civil exige que o senhorio dê autorização prévia e por escrito para o subarrendamento. Sem essa autorização, o subarrendamento é nulo e pode constituir fundamento para a resolução do contrato, fazendo-te arriscar perder a tua própria casa arrendada.
O que acontece se subarrendar sem autorização?
O subarrendamento sem autorização do senhorio é nulo e configura uma violação do contrato, podendo dar origem à sua resolução, ou seja, ao despejo. Por isso, antes de subarrendar um quarto, deves obter sempre o consentimento escrito do senhorio e confirmar que o contrato não proíbe o subarrendamento.
Tenho de declarar o rendimento do quarto?
Sim, sempre. O rendimento obtido com o arrendamento de um quarto é tributável. No arrendamento de longa duração, é declarado na Categoria F, em regra à taxa autónoma de 28%, ou por englobamento. Há ainda taxas reduzidas para contratos de habitação de renda moderada e longa duração, a partir de 2026.
O inquilino pode subarrendar livremente?
Não. É um mito pensar que o inquilino pode subarrendar um quarto livremente. A lei exige autorização prévia e por escrito do senhorio. Embora a lei brasileira do inquilinato também exija consentimento, os números dos artigos e o regime de ratificação tácita são próprios da lei portuguesa, no art. 1088.º.
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