Dois-je payer un impôt sur la plus-value en vendant mon logement ?
Votre résidence principale ? Exonérée. Un autre bien ? Cela dépend de la durée. Premier mythe : croire que toute vente immobilière est taxée. Faux — la vente de la résidence principale est exempte d'impôt sur le revenu (article 102bis LIR), quelle que soit la durée de détention, sous conditions d'occupation. Second mythe, plus coûteux : croire que le taux réduit de 10,5 % (« quart du taux global ») s'applique encore. Cette mesure temporaire a pris fin le 30 juin 2025. Depuis, pour un autre bien que la résidence principale : vendu dans les 5 ans, le gain est une plus-value de spéculation imposée au barème progressif (jusqu'à 42 %) ; vendu après 5 ans, c'est une plus-value de cession au demi-taux global (au maximum 21 %). Un abattement de 50 000 € par période de dix ans (100 000 € pour un couple imposé collectivement) réduit encore le gain taxable.
📋 Les règles
- La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur le revenu (art. 102bis LIR), sans condition de durée de détention.
- Autre bien vendu dans les 5 ans : plus-value de spéculation (art. 99bis LIR), imposée au barème progressif, jusqu'à 42 %.
- Autre bien vendu après 5 ans : plus-value de cession (art. 99ter LIR), imposée au demi-taux global, au maximum 21 %.
- Le taux réduit de 10,5 % (quart du taux global) était temporaire et a expiré le 30 juin 2025.
- Un abattement décennal de 50 000 € (100 000 € pour un couple imposé collectivement) réduit la plus-value taxable.
🔓 Exceptions
- Pour être exonérée, la résidence principale doit être occupée au moment de la vente, ou l'avoir été (notamment ≥ 5 ans, ou vente pour motifs familiaux ou professionnels).
- La vente à l'État, à une commune ou au Fonds du Logement peut être exonérée, sauf exercice d'un droit de préemption légal.
- Un abattement supplémentaire de 75 000 € existe pour un immeuble hérité en ligne directe ayant servi de résidence principale aux parents.
⚠️ Sanctions et conséquences
La plus-value immobilière doit toujours être déclarée à l'Administration des contributions directes (ACD) — même exonérée, la vente de la résidence principale se mentionne (modèle 700). Négliger cette déclaration, ou sous-estimer le gain, expose à une rectification, au paiement de l'impôt éludé, à des intérêts de retard et à d'éventuelles majorations. Le piège le plus courant est de croire l'ancien taux de 10,5 % toujours en vigueur : appliqué à tort, il conduit à sous-payer et à devoir régulariser. Autre écueil : sans justificatifs du prix d'acquisition (acte, factures d'époque), l'administration peut retenir un prix d'acquisition minimal, gonflant artificiellement la plus-value taxée. Enfin, requalifier une prétendue « résidence principale » qui n'en était pas une (bien loué, pied-à-terre) fait tomber l'exonération et rend tout le gain imposable. Conservez donc actes et factures aussi longtemps que vous détenez le bien.
📎 Sources officielles
- ACD · vente d'un immeuble et de la résidence principale (impotsdirects.public.lu) →
- Legilux · loi concernant l'impôt sur le revenu (LIR) →
- Guichet.lu · déclarer la vente d'un bien immobilier (portail officiel) →
❓ Questions fréquentes
Dois-je payer un impôt en vendant ma résidence principale ?
Non, la plus-value réalisée sur la résidence principale est exonérée d'impôt sur le revenu, quelle que soit la durée de détention. Le logement doit toutefois remplir les conditions d'occupation, et la vente reste à déclarer à l'administration.
Le taux réduit de 10,5 % s'applique-t-il encore ?
Non, ce quart du taux global était une mesure temporaire qui a pris fin le 30 juin 2025. Depuis, un bien autre que la résidence principale détenu plus de cinq ans est imposé au demi-taux global, soit au maximum 21 %.
Comment est taxé un bien revendu deux ans après l'achat ?
Vendu dans les cinq ans, le gain est une plus-value de spéculation imposée au barème progressif, dont le taux marginal atteint 42 %. Le taux effectif dépend de l'ensemble de vos revenus imposables de l'année.
Qu'est-ce que l'abattement décennal ?
C'est un abattement de 50 000 € par période de dix ans, porté à 100 000 € pour un couple imposé collectivement, qui réduit la plus-value taxable. Il est diminué des abattements déjà accordés au cours des dix années précédentes.
Que se passe-t-il si je n'ai plus l'acte d'achat d'origine ?
Sans justificatif du prix d'acquisition, l'administration peut retenir un prix d'acquisition minimal, ce qui augmente la plus-value imposée. Il est donc essentiel de conserver l'acte notarié et les factures de travaux tant que vous détenez le bien.
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