Pago imposto quando vendo a minha casa?
Depende: por defeito há imposto, mas há isenção se for a tua habitação própria e reinvestires. A base é o art. 10.º do Código do IRS. Para residentes, só 50% da mais-valia é tributada, somada aos restantes rendimentos às taxas progressivas do IRS — não há taxa fixa de 28% nos ganhos da casa. Há isenção total se a casa era a tua habitação própria e permanente e reinvestires o valor de realização (líquido de empréstimo) noutra habitação própria — comprar, construir ou reabilitar — nos 24 meses antes ou 36 meses depois da venda. O reinvestimento parcial dá isenção proporcional. Os maiores de 65 têm a via da reforma (PPR/pensão). Em resumo: depende do reinvestimento.
📋 As regras
- Residentes: só 50% do ganho é tributado
- Soma ao IRS às taxas progressivas (não 28% fixo)
- Isenção total se reinvestires na habitação própria
- Prazo: 24 meses antes ou 36 meses depois
- Reinvestimento parcial: isenção proporcional
🔓 Exceções
- Imóveis adquiridos antes de 1989: ganho isento
- Maiores de 65/reformados: reinvestir em PPR/pensão em 6 meses
- Declaração obrigatória (Anexo G) mesmo quando isento
⚠️ Coimas e sanções
Não há «coima» pela venda — há imposto sobre a mais-valia. O ganho calcula-se pela diferença entre o valor de venda e o de aquisição (corrigido pela inflação), menos os encargos (IMT, Imposto do Selo, escritura, comissão de mediação, obras documentadas dos últimos 12 anos). Para residentes, 50% do ganho entra no IRS às taxas progressivas (até cerca de 48% + adicional). Não declarar a mais-valia leva a liquidação adicional e juros. Atenção a um mito vindo do Brasil: «Portugal tributa a 15% fixos» é falso — os 15% (e a isenção por reinvestimento em 180 dias) são do imposto brasileiro; em Portugal são 50% do ganho às taxas progressivas, com reinvestimento em 24/36 meses. Para evitar o imposto: reinveste na habitação própria dentro do prazo e declara no Anexo G.
📎 Fontes oficiais
- Código do IRS — art. 10.º (mais-valias) →
- Portal das Finanças — Anexo G →
- Código do IRS — art. 43.º (50%) →
❓ Perguntas frequentes
Pago imposto quando vendo a minha casa?
Em regra, sim, sobre a mais-valia, mas há isenções importantes. Para residentes, apenas 50% do ganho é tributado, somado aos restantes rendimentos às taxas progressivas do IRS. Não existe uma taxa fixa de 28% sobre os ganhos da venda da habitação para residentes, ao contrário do que por vezes se pensa.
Como evito o imposto sobre mais-valias?
Se a casa vendida era a tua habitação própria e permanente, podes ficar isento reinvestindo o valor de realização, líquido do empréstimo pago, noutra habitação própria, seja comprando, construindo ou reabilitando. O reinvestimento tem de ocorrer nos 24 meses antes ou nos 36 meses depois da venda.
Como se calcula a mais-valia?
A mais-valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, este corrigido pela inflação, menos os encargos elegíveis. Entre os encargos contam o IMT, o Imposto do Selo, a escritura, o registo, a comissão da imobiliária e as obras documentadas dos últimos 12 anos, todas com o teu NIF.
Os maiores de 65 anos têm isenção?
Sim, têm uma via própria. Os maiores de 65 anos ou reformados podem ficar isentos reinvestindo o valor de realização, no prazo de 6 meses, em produtos de reforma elegíveis, como um PPR, um fundo de pensões ou certificados de reforma, que paguem rendimento regular durante pelo menos 10 anos, com limites anuais.
É verdade que se paga 15% como no Brasil?
Não. A taxa de 15%, com isenção por reinvestimento em 180 dias, é do imposto de renda brasileiro, e não de Portugal. Em Portugal, para residentes, é tributado 50% do ganho às taxas progressivas do IRS, e a isenção por reinvestimento na habitação própria tem prazos de 24 meses antes ou 36 meses depois da venda.
🔎 Pesquisas frequentes
O que as pessoas pesquisam para chegar aqui:
- “mais valias venda casa portugal”
- “isencao mais valias reinvestimento”
- “mais valias 50 por cento irs”
- “mais valias maiores 65 anos”
- “anexo g mais valias”
- “mais valias habitacao propria”