Má ég leigja út sumarbústaðinn eða íbúðina í skammtímaleigu?
Skilyrt — já, þú mátt leigja út í skammtímaleigu, en aðeins innan þröngra marka og eftir að hafa skráð þig. Samkvæmt lögum nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald má einstaklingur bjóða heimagistingu eftir að hafa skráð sig og eignina hjá sýslumanni. Mörkin eru skýr: að hámarki 90 dagar á almanaksári og að hámarki 2.000.000 kr. í tekjur — fari útleigan yfir annað hvort þarftu fullt rekstrarleyfi fyrir gististað. Skráningin nær til lögheimilis þíns og einnar annarrar eignar utan þéttbýlis (t.d. sumarhúss). Skráningargjaldið er 9.200 kr. (2026). Goðsögnin er að Airbnb sé frjálst og óskráð — það er rangt: óskráð útleiga getur varðað sektum allt að 1.000.000 kr. á hvert brot. Tekjur af heimagistingu innan markanna skattleggjast sem fjármagnstekjur án frádráttar; fari þú yfir mörkin telst þetta atvinnurekstur.
📋 Reglurnar
- Einstaklingur má bjóða heimagistingu eftir skráningu hjá sýslumanni samkvæmt lögum nr. 85/2007; aðeins einstaklingar (ekki félög) mega skrá heimagistingu.
- Mörkin eru að hámarki 90 dagar á almanaksári og að hámarki 2.000.000 kr. í tekjur; fari útleigan yfir annað hvort þarf rekstrarleyfi.
- Skráning nær til lögheimilis og einnar annarrar eignar utan þéttbýlis (t.d. sumarhúss).
- Skráningargjaldið er 9.200 kr. (2026) og greiðist í skráningarferlinu hjá sýslumanni.
- Tekjur innan markanna skattleggjast sem fjármagnstekjur án frádráttar og skal telja fram; fari þær yfir mörkin telst þetta atvinnurekstur.
🔓 Undantekningar
- Félög og lögaðilar mega ekki nýta heimagistingu — þau verða að sækja um rekstrarleyfi til að selja gistingu.
- Önnur eignin sem skrá má þarf að vera utan þéttbýlis; frumvarp frá 2025 stefnir að því að afmarka skammtímaleigu í þéttbýli enn frekar við lögheimili.
- Fari útleigan yfir 90 daga eða 2.000.000 kr. fellur hún ekki lengur undir heimagistingu heldur kallar á fullt rekstrarleyfi og eftirlit sem gististaður.
⚠️ Sektir og afleiðingar
Stærsta gildran er að halda að skammtímaleiga sé óformleg. Óskráð heimagisting er brot á lögum nr. 85/2007 og getur varðað sektum allt að 1.000.000 kr. á hvert brot, auk þess sem sýslumaður getur afskráð heimagistingu og synjað um nýja skráningu árið eftir. Fari útleigan yfir 90 daga eða 2.000.000 kr. án rekstrarleyfis er reksturinn ólöglegur og sætir sömu viðurlögum. Faldi kostnaðurinn er skattalegur: tekjur af heimagistingu skattleggjast sem fjármagnstekjur án frádráttar, og vantalning getur leitt til álags og endurákvörðunar hjá Skattinum. Þá geta fylgt kröfur um gistináttaskatt, og húsfélag eða lóðarleigusamningur getur bannað skammtímaleigu, svo þú gætir brotið gegn samþykktum sambýlis þótt sýslumannsskráningin sé í lagi. Loks getur ólögleg gisting haft áhrif á brunatryggingu og ábyrgð ef tjón verður hjá gesti, sem margfaldar áhættuna langt umfram sektina sjálfa.
📎 Opinberar heimildir
- Ísland.is · heimagisting (skráning og reglur) →
- Alþingi · Lög nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald →
- Sýslumenn · heimagisting og gjaldskrá →
❓ Algengar spurningar
Þarf ég að skrá heimagistingu eða er Airbnb frjálst?
Þú verður að skrá þig og eignina hjá sýslumanni áður en þú býður heimagistingu; Airbnb-útleiga er ekki frjáls og óskráð. Óskráð útleiga er brot á lögum nr. 85/2007 og getur varðað sektum allt að einni milljón króna á hvert brot, svo skráningin er ekki valkvæð.
Hver eru mörkin, 90 dagar eða 2 milljónir?
Bæði gilda, og það er nóg að fara yfir annað hvort til að falla út úr heimagistingu: að hámarki 90 dagar á almanaksári og að hámarki 2.000.000 króna í tekjur. Fari útleigan yfir annað þessara marka þarftu fullt rekstrarleyfi fyrir gististað í stað einfaldrar skráningar.
Má ég skrá sumarbústaðinn minn í heimagistingu?
Já, skráningin nær til lögheimilis þíns og einnar annarrar eignar utan þéttbýlis, sem getur verið sumarhús. Sömu 90 daga og 2 milljóna króna mörk gilda samanlagt, og eign í þéttbýli sem ekki er lögheimili fellur ekki undir heimildina.
Hvað kostar að skrá heimagistingu?
Skráningargjaldið er 9.200 krónur árið 2026 og greiðist í skráningarferlinu á vef sýslumanns. Aðeins einstaklingar mega skrá heimagistingu; félög og lögaðilar verða að sækja um rekstrarleyfi til að selja gistingu með löglegum hætti.
Hvernig eru tekjur af heimagistingu skattlagðar?
Tekjur innan markanna skattleggjast sem fjármagnstekjur og enginn frádráttur er leyfður á móti þeim, og telja skal þær fram á skattframtali. Fari útleigan yfir 90 daga eða 2 milljónir króna telst hún atvinnurekstur og þá gilda aðrar og strangari skatt- og leyfisreglur.
🔎 Oft leitað
Hvað fólk leitar að þegar það lendir hér:
- “heimagisting reglur ísland”
- “airbnb skráning sýslumaður”
- “skammtímaleiga 90 dagar”
- “heimagisting 2 milljónir mörk”
- “leigja sumarbústað airbnb”
- “skráningargjald heimagisting”