🏠 Moram plačati davek na dobiček, če prodam stanovanje ali hišo?

Pod pogoji

Hiter odgovor

Odvisno: dobiček od prodaje nepremičnine se obdavči po dohodninski stopnji 25 %, a ta z leti lastništva pada in po 15 letih odpade. Obdavčen je dobiček — razlika med prodajno in nabavno vrednostjo, ne celotna cena. Osnovna stopnja je 25 % in se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva zniža: po 5 letih na 20 %, po 10 letih na 15 %, po 15 letih pa davka ni več. Tu je največja past: mnogi članki še vedno navajajo 27,5 %, kar je bila stopnja le v letih 2020 in 2021 — z novelo marca 2022 se je vrnila na 25 %. Drugi mit je, da se davek plača vedno: ne plačate ga, če ste imeli v nepremičnini stalno prebivališče in ste v njej dejansko bivali zadnja tri leta pred prodajo, ali če jo prodate po 15 letih. Pazite, da tega davka ne zamešate z 2-odstotnim davkom na promet nepremičnin, ki se plača od celotne cene in prav tako bremeni prodajalca. Napoved za odmero morate vložiti pri FURS v 15 dneh po prodaji.

📋 Pravila

Obdavčen je dobiček iz kapitala — razlika med prodajno in nabavno vrednostjo nepremičnine (132. člen ZDoh-2), ne celotna prodajna cena.
Osnovna stopnja je 25 % in se znižuje s časom imetništva: 20 % po 5 letih, 15 % po 10 letih in 0 % po 15 letih lastništva.
Stopnja 27,5 % je veljala le v letih 2020 in 2021; z novelo ZDoh-2 iz marca 2022 je od 1. 1. 2022 spet 25 % — starejše navedbe so zastarele.
Davka ni, če ste imeli v nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče in ste tam dejansko bivali zadnja 3 leta pred prodajo, ali če prodate po 15 letih imetništva.
Za odmero morate v 15 dneh po odsvojitvi vložiti napoved pri FURS; ta davek je ločen od 2-odstotnega davka na promet nepremičnin, ki ga plača prodajalec od celotne cene.

🔓 Izjeme

Ob podaritvi nepremičnine zakoncu ali otroku in ob dedovanju v prvem dednem redu je mogoče uveljaviti odlog ugotavljanja davčne obveznosti — davek se ne obračuna zdaj, ampak prenese na naslednjo odsvojitev.
V nabavno vrednost se štejejo tudi stroški ob nakupu in vlaganja (davek na promet, notar, vpis, dokazana investicijska vlaganja), kar zniža obdavčeni dobiček; brez računov se ne priznajo.
Če nepremičnino prodate z izgubo (ceneje, kot ste jo kupili), davka na dobiček ni; izgube pri nepremičninah pa praviloma ni mogoče poračunati z dobički iz drugih poslov.

⚠️ Kazni in posledice

Kdor napovedi ne vloži v 15 dneh po prodaji, stori davčni prekršek: FURS lahko izreče globo in davek odmeri po uradni dolžnosti, saj vsak prenos nepremičnine teče prek notarja in zemljiške knjige, tako da posel nikoli ne ostane skrit. Neplačani davek prinese zamudne obresti in davčno izvršbo z rubežem, povečano za stroške postopka. Posebej tvegano je prikrivanje prave kupnine — navedba nižje cene v pogodbi, da bi bil dobiček videti manjši: to je davčna zatajitev, ob kateri FURS uporabi primerljivo tržno vrednost in doda kazen. Spregledana past je izračun nabavne vrednosti: brez računov za vlaganja se ta vlaganja ne priznajo, zato je obdavčeni dobiček in s tem davek višji, kot pričakujete. Kdor stanovanje »hitro obrne« v nekaj letih, plača najvišjo, 25-odstotno stopnjo, saj olajšave za dobo imetništva še ni pridobil.

📎 Uradni viri

Nazadnje preverjeno: 2026-07-12

❓ Pogosta vprašanja

Kolikšna je stopnja davka na dobiček pri prodaji nepremičnine?

Osnovna stopnja je 25 odstotkov od dobička, torej od razlike med prodajno in nabavno vrednostjo. Z dobo lastništva pada: po petih letih znaša 20 odstotkov, po desetih 15 odstotkov, po petnajstih letih imetništva pa davka ni več treba plačati.

Ali je stopnja res 27,5 odstotka?

Ne, to je zastarel podatek. Stopnja 27,5 odstotka je veljala le v letih 2020 in 2021, z novelo zakona o dohodnini iz marca 2022 pa se je od začetka leta 2022 vrnila na 25 odstotkov. Članki in kalkulatorji, ki še navajajo 27,5 odstotka, niso posodobljeni.

Kdaj mi davka ni treba plačati?

Davka ni, če ste imeli v nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče in ste tam dejansko bivali zadnja tri leta pred prodajo, ali če nepremičnino prodate po petnajstih letih imetništva. Oprostitev je mogoča tudi z odlogom pri podaritvi zakoncu ali otroku.

Je to isto kot 2-odstotni davek na promet nepremičnin?

Ne, to sta dva različna davka. Dohodnina od dobička obdavči le dobiček po stopnji do 25 odstotkov, dvoodstotni davek na promet nepremičnin pa se plača od celotne prodajne cene; oba praviloma bremenita prodajalca, davek na promet takrat, kadar posel ni obdavčen z DDV.

Do kdaj moram vložiti napoved?

Napoved za odmero dohodnine od dobička morate vložiti pri finančni upravi v 15 dneh po sklenitvi posla oziroma odsvojitvi nepremičnine. FURS nato izda odločbo, davek pa plačate v roku, ki je v njej naveden; zamuda prinese obresti in možnost davčne izvršbe.

🔎 Pogosto iskano

Kaj ljudje iščejo, ko pridejo sem:

“davek na dobiček prodaja nepremičnine”
“davek na dobiček nepremičnina 25 ali 27,5”
“oprostitev davka 15 let nepremičnina”
“stalno prebivališče 3 leta davek prodaja”
“napoved dobiček iz kapitala nepremičnina”
“davek na promet nepremičnin 2 odstotka”