Πληρώνω φόρο κεφαλαιουχικών κερδών όταν πουλάω ακίνητο στην Κύπρο;
Ναι — 20% φόρος στο κέρδος, αλλά γενναιόδωρες εφάπαξ απαλλαγές συχνά τον μειώνουν. Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών (ΦΚΚ) είναι 20% στα κέρδη από διάθεση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο (και μετοχών εταιρειών που κατέχουν τέτοια ακίνητα). Από 1.1.2026 οι εφάπαξ απαλλαγές αυξήθηκαν: 30.000 € γενική, 150.000 € κύρια κατοικία (με όρους), 50.000 € γεωργική γη επαγγελματία αγρότη. Οι απαλλαγές είναι εφάπαξ, σωρευτικές και αφαιρούνται από το κέρδος (όχι την τιμή). Το φορολογητέο κέρδος = τίμημα μείον αναπροσαρμοσμένο κόστος, με τιμαριθμική αναπροσαρμογή. Με λίγα λόγια: ναι, 20%, αλλά συχνά καλύπτεται από τις απαλλαγές.
📋 Οι κανόνες
- ΦΚΚ 20% στο κέρδος ακινήτου Κύπρου
- Από 1.1.2026: απαλλαγή 30.000 € γενική
- 150.000 € κύρια κατοικία (με όρους)
- 50.000 € γεωργική γη (επαγγελματίας αγρότης)
- Απαλλαγές εφάπαξ & σωρευτικές, τιμαριθμική
🔓 Εξαιρέσεις
- Μεταβιβάσεις σε σύζυγο/τέκνα/συγγενείς γ' βαθμού: απαλλαγή
- Μετοχές σε αναγνωρισμένο χρηματιστήριο: εκτός ΦΚΚ
- Ακίνητο αγορασμένο 16.7.2015–31.12.2016: απαλλαγή στη μελλοντική πώληση
⚠️ Κυρώσεις και πρόστιμα
Ο ΦΚΚ δηλώνεται στο Τμήμα Φορολογίας· η μεταβίβαση τίτλου στο Κτηματολόγιο συνήθως μπλοκάρεται έως την εξόφλησή του. Ο συντελεστής είναι 20% και οι απαλλαγές 2026 είναι 30.000/150.000/50.000 €. Χωριστά, ισχύει εισφορά 0,4% επί του τιμήματος, που πληρώνει ο πωλητής. Προσοχή σε μύθο: «η πώληση της κύριας κατοικίας μου είναι πάντα αφορολόγητη» — όχι αυτόματα· πρέπει να πληροίς τους όρους κύριας κατοικίας και να έχεις υπόλοιπο απαλλαγής· μόνο κέρδη έως 150.000 € (από 2026) καλύπτονται, με 20% στο υπερβάλλον. Tip: κράτα αποδείξεις για βελτιώσεις και έξοδα, μειώνουν το κέρδος.
📎 Επίσημες πηγές
❓ Συχνές ερωτήσεις
Πληρώνω φόρο όταν πουλάω ακίνητο;
Ναι, φόρο κεφαλαιουχικών κερδών 20% στο κέρδος από τη διάθεση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο. Ωστόσο, οι εφάπαξ απαλλαγές μπορεί να μειώσουν ή να εξαλείψουν τον φόρο, ανάλογα με το είδος του ακινήτου και το υπόλοιπο της απαλλαγής σου.
Πόσες είναι οι απαλλαγές το 2026;
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, οι εφάπαξ απαλλαγές αυξήθηκαν σε 30.000 ευρώ γενική, 150.000 ευρώ για την κύρια κατοικία με όρους, και 50.000 ευρώ για γεωργική γη επαγγελματία αγρότη. Αντικαθιστούν τα παλιά ποσά των 17.086, 85.430 και 25.629 ευρώ.
Πώς υπολογίζεται το κέρδος;
Το φορολογητέο κέρδος είναι το τίμημα της πώλησης μείον το αναπροσαρμοσμένο κόστος κτήσης, με τιμαριθμική αναπροσαρμογή βάσει του δείκτη τιμών της Κύπρου. Αφαιρούνται επίσης εκπιπτόμενα έξοδα, όπως τέλη μεταβίβασης, νομικά έξοδα, τόκοι δανείου και βελτιώσεις.
Υπάρχουν απαλλαγές για δωρεές;
Ναι. Οι μεταβιβάσεις μεταξύ συζύγων, προς τέκνα και προς συγγενείς έως τρίτου βαθμού απαλλάσσονται από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Επίσης, τα κέρδη από μετοχές εισηγμένες σε αναγνωρισμένο χρηματιστήριο εξαιρούνται.
Είναι πάντα αφορολόγητη η κύρια κατοικία;
Όχι αυτόματα. Πρέπει να πληροίς τους όρους της κύριας κατοικίας και να έχεις διαθέσιμο υπόλοιπο εφάπαξ απαλλαγής. Από το 2026, καλύπτονται κέρδη έως 150.000 ευρώ, και στο υπερβάλλον επιβάλλεται φόρος 20 τοις εκατό.
🔎 Συχνές αναζητήσεις
Τι ψάχνουν οι χρήστες για να φτάσουν εδώ:
- “φόρος κεφαλαιουχικών κερδών κύπρος”
- “φκκ ακίνητο 20 κύπρος”
- “απαλλαγή κύρια κατοικία κύπρος”
- “πώληση ακινήτου φόρος κύπρος”
- “απαλλαγή 150000 κύπρος”
- “φόρος κέρδους ακινήτου 2026 κύπρος”