Smijem li graditi ili dograditi kuću bez građevinske dozvole?
Uvjetno — ovisi je li gradnja bez dozvole već izvedena ili je tek planirate. Gradnja nove zgrade, dogradnja ili nadogradnja bez pravomoćne građevinske dozvole zabranjena je Zakonom o gradnji, a građevinski inspektor i komunalni redar mogu naložiti obustavu radova pa i uklanjanje onoga što je podignuto. No za ono što je bez dozvole izgrađeno do 21. lipnja 2011. i vidljivo na digitalnoj ortofoto karti postoji legalizacija. Tu pada najveći mit: internet i danas ponavlja da je rok za legalizaciju istekao 30. lipnja 2018. — to više nije točno. Novi Zakon o izmjenama Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 48/2026), na snazi od 16. svibnja 2026., ukinuo je rok, pa se zahtjev za ozakonjenje sada može podnijeti bilo kada, a mogu se obnoviti i ranije odbijeni zahtjevi. Legalizacija ipak nije moguća na pomorskom dobru, u parkovima prirode ni u planiranim infrastrukturnim koridorima.
📋 Pravila
- Nova gradnja traži dozvolu: gradnja, dogradnja ili nadogradnja zgrade u pravilu zahtijeva pravomoćnu građevinsku dozvolu i glavni projekt (Zakon o gradnji, NN 153/13, 20/17, 39/19, 125/19); samo manji zahvati iz Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima smiju se izvoditi bez dozvole.
- Inspekcija i redari: po Zakonu o građevinskoj inspekciji (izmjene NN 145/24) građevinski inspektor i komunalni redar mogu naložiti obustavu gradnje bez dozvole i, ako se ne postupi, uklanjanje; radi izvršenja rješenja izriču se i prisilne novčane kazne.
- Legalizacija je vezana uz 21. lipnja 2011.: ozakonjuje se samo ono što je vidljivo na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave iz snimanja započetog 21.6.2011. — što je podignuto poslije toga ne može se naknadno legalizirati.
- Rok više ne postoji: NN 48/2026 (na snazi od 16.5.2026.) ukinuo je administrativni rok koji je isticao 30.6.2018., pa se zahtjev podnosi bilo kada, a mogu se ponoviti i odbijeni zahtjevi, uključujući one odbijene zbog neplaćene naknade.
- Troškovi ozakonjenja: uz naknadu za zadržavanje zgrade u prostoru plaćaju se i komunalni te vodni doprinos; za pomoćne zgrade do 50 m² postupak je pojednostavljen, a cijeli se vodi digitalno kroz sustav eDozvola.
🔓 Iznimke
- Jednostavne građevine: pomoćne zgrade, terase, manje ograde i slično iz Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima grade se bez dozvole (neke i bez glavnog projekta) — ali samo u propisanim gabaritima.
- Gdje legalizacija nije moguća: zgrade na pomorskom dobru, u parkovima prirode, na šumskom i vodnom zemljištu, na arheološkim nalazištima i u planiranim koridorima prometne, energetske i komunalne infrastrukture ne mogu se ozakoniti.
- Ako je zahtjev podnesen na vrijeme: inspektor neće prisilnim kaznama tjerati na uklanjanje ako utvrdi da je investitor u roku podnio zahtjev za građevinsku dozvolu i obustavio daljnju gradnju.
⚠️ Kazne i posljedice
Za gradnju bez izvršne građevinske dozvole ili glavnog projekta Zakon o gradnji propisuje novčane kazne: pravnoj osobi 20.000–30.000 €, uz kaznu za odgovornu osobu, dok fizičke osobe i obrtnici plaćaju manje, ali i dalje osjetne iznose. Uz kaznu ide i nalog za uklanjanje nezakonito izgrađenog, pri čemu trošak rušenja snosi investitor. Skriveni sloj je najskuplji: neozakonjena zgrada ne može se uredno prodati, upisati u zemljišne knjige ni založiti za kredit, teško se osigurava, a kupac je često plaća znatno manje. Ako legalizirate, uz naknadu za zadržavanje u prostoru dolaze komunalni i vodni doprinos te troškovi geodeta i projektanta. Uz to, komunalni redar i inspektor mogu izricati prisilne novčane kazne sve dok se ne postupi po rješenju, pa odgađanje samo povećava ukupni račun.
📎 Službeni izvori
- Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine — legalizacija i gradnja →
- Narodne novine — Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 48/2026) →
- zakon.hr — Zakon o gradnji i Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (pročišćeni tekstovi) →
❓ Često postavljana pitanja
Je li rok za legalizaciju stvarno istekao?
Ne više — administrativni rok koji je isticao 30. lipnja 2018. ukinut je izmjenama iz 2026. (NN 48/2026), na snazi od 16. svibnja 2026. Zahtjev za legalizaciju sada se može podnijeti bilo kada, a ponovno se razmatraju i ranije odbijeni zahtjevi, uključujući one odbijene zbog neplaćene naknade.
Što se uopće može legalizirati?
Samo zgrada ili njezin dio izgrađen bez dozvole koji je vidljiv na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave iz snimanja započetog 21. lipnja 2011. Ono što je podignuto nakon tog datuma ne može se naknadno ozakoniti, a ni zgrade na pomorskom dobru ili u zaštićenim koridorima.
Koliko me košta ako gradim bez dozvole?
Pravnoj osobi prijeti kazna od 20.000 do 30.000 eura uz kaznu odgovornoj osobi, dok su iznosi za građane niži. Uz novčanu kaznu inspektor može naložiti i uklanjanje izgrađenog o trošku investitora, pa je gradnja bez dozvole gotovo uvijek skuplja od uredne.
Mogu li prodati kuću bez legalizacije?
Nezakonito izgrađena ili neozakonjena zgrada ne može se uredno upisati u zemljišne knjige, prodati ni založiti za kredit, što joj bitno smanjuje vrijednost. Zbog toga kupci takve nekretnine plaćaju manje i redovito traže da se legalizacija provede prije kupnje.
Tko provodi nadzor nad bespravnom gradnjom?
Nadzor provode građevinski inspektori Državnog inspektorata i komunalni redari, koji od izmjena iz 2024. mogu naložiti obustavu radova. Ako se ne postupi po rješenju, izriču se prisilne novčane kazne sve dok se gradnja ne obustavi ili objekt ne ukloni.
🔎 Često se traži
Što ljudi traže kad dođu ovdje:
- “gradnja bez dozvole kazna”
- “legalizacija kuce 2026”
- “rok za legalizaciju nezakonite gradnje”
- “sto se moze legalizirati”
- “gradnja bez gradjevinske dozvole”
- “legalizacija objekta bez roka”