Μπορεί ο ιδιοκτήτης να αυξήσει όσο θέλει το ενοίκιο;
Εξαρτάται — και είναι το πιο παρεξηγημένο σημείο. Το πλαφόν 3% αφορά μόνο τις επαγγελματικές/εμπορικές μισθώσεις, όχι την κατοικία, και έχει παραταθεί έως 31.12.2026 (Ν. 5255/2025, ΦΕΚ Α' 219/28.11.2025): σε υφιστάμενη εμπορική μίσθωση η αύξηση δεν ξεπερνά το 3% επί του ενοικίου του 2025. Στην κατοικία δεν υπάρχει πλαφόν 3%· κατά την προστατευόμενη τριετία η αναπροσαρμογή περιορίζεται στο 75% του ΔΤΚ (πληθωρισμού). Οι νέες μισθώσεις (κατοικίας ή επαγγελματικές) είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμες, χωρίς πλαφόν. Η ιδέα ενός γενικού «εύρους μισθωμάτων» για κατοικία είναι σχέδιο, όχι σε ισχύ. Με λίγα λόγια: 3% μόνο σε εμπορικά, όχι στην κατοικία.
📋 Οι κανόνες
- Πλαφόν 3%: μόνο εμπορικές μισθώσεις (έως 31.12.2026)
- Κατοικία στην τριετία: αναπροσαρμογή έως 75% του ΔΤΚ
- Νέες μισθώσεις: ελεύθερα διαπραγματεύσιμες
- Δεν υπάρχει γενικό πλαφόν κατοικίας σε ισχύ
- «Εύρος μισθωμάτων» κατοικίας: σχέδιο, όχι νόμος
🔓 Εξαιρέσεις
- Νέα μίσθωση: εξαιρείται από κάθε πλαφόν
- Εμπορικά: τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν μεγαλύτερη αύξηση
- Εξαιρέσεις πλαφόν: ΑΕΕΑΠ, μεγάλα malls, 100% δημόσιες εταιρείες
⚠️ Κυρώσεις και πρόστιμα
Δεν υπάρχει διοικητικό πρόστιμο: αύξηση πάνω από το 3% σε υφιστάμενη εμπορική μίσθωση είναι απλώς μη εκτελεστή ως προς το υπερβάλλον — ο μισθωτής δεν την οφείλει. Στην κατοικία, η αναπροσαρμογή ακολουθεί τη σύμβαση και τα όρια του νόμου (75% του πληθωρισμού στην τριετία)· υπερβολική απαίτηση δεν δεσμεύει. Προσοχή στους δύο πιο συχνούς μύθους: ότι «οι αυξήσεις είναι παντού στο 3%» (ισχύει μόνο για εμπορικά) και ότι ο νόμος είναι «5255/2026» (είναι ο Ν. 5255/2025, δημοσιευμένος τον Νοέμβριο 2025). Για να ξέρεις τα δικαιώματά σου: δες αν η μίσθωσή σου είναι κατοικίας ή επαγγελματική, αν είναι νέα ή υφιστάμενη, και έλεγξε τη ρήτρα αναπροσαρμογής της σύμβασης.
📎 Επίσημες πηγές
- Ν. 5255/2025 (ΦΕΚ Α' 219/2025) — παράταση πλαφόν 3% →
- ΑΑΔΕ — μισθώσεις ακινήτων →
- ΠΟΜΙΔΑ — ενημέρωση μισθωμάτων →
❓ Συχνές ερωτήσεις
Ισχύει πλαφόν 3% στο ενοίκιο της κατοικίας μου;
Όχι. Το πλαφόν 3% αφορά μόνο τις επαγγελματικές/εμπορικές μισθώσεις και έχει παραταθεί έως τις 31.12.2026. Στην κατοικία δεν υπάρχει αντίστοιχο γενικό πλαφόν 3% — πρόκειται για τον πιο διαδεδομένο μύθο γύρω από τα ενοίκια.
Πόσο μπορεί να αυξηθεί το ενοίκιο κατοικίας;
Σε υφιστάμενη μίσθωση κύριας κατοικίας, κατά την προστατευόμενη τριετία, η αναπροσαρμογή περιορίζεται στο 75% της ετήσιας αύξησης του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή. Η ακριβής αύξηση εξαρτάται και από τη ρήτρα αναπροσαρμογής που έχετε συμφωνήσει στο μισθωτήριο.
Τι ισχύει για νέα μίσθωση;
Οι νέες μισθώσεις, είτε κατοικίας είτε επαγγελματικές, είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμες και δεν υπόκεινται σε πλαφόν. Ιδιοκτήτης και μισθωτής συμφωνούν ελεύθερα το αρχικό ενοίκιο· τα όρια αφορούν τις αναπροσαρμογές μέσα σε υφιστάμενες συμβάσεις.
Ποιος είναι ο σωστός νόμος για το πλαφόν 3%;
Η παράταση του πλαφόν 3% για τα εμπορικά μισθώματα για το 2026 έγινε με τον Ν. 5255/2025 (ΦΕΚ Α' 219/28.11.2025), όχι «5255/2026». Πρόκειται για συνέχιση ενός μέτρου που ανανεώνεται κάθε χρόνο για τις επαγγελματικές μισθώσεις.
Τι γίνεται αν ζητήσει παραπάνω αύξηση;
Σε εμπορική μίσθωση, αύξηση πάνω από το 3% είναι μη εκτελεστή ως προς το υπερβάλλον, δηλαδή δεν την οφείλεις. Στην κατοικία, υπερβολική απαίτηση πέρα από τη σύμβαση και τον νόμο δεν σε δεσμεύει. Σε διαφωνία, μπορείς να ζητήσεις νομική συμβουλή.
🔎 Συχνές αναζητήσεις
Τι ψάχνουν οι χρήστες για να φτάσουν εδώ:
- “αυξηση ενοικιου πλαφον 3”
- “πλαφον 3 εμπορικες μισθωσεις 2026”
- “ν 5255/2025 ενοικια”
- “αυξηση ενοικιου κατοικια πληθωρισμος”
- “νεα μισθωση ελευθερο ενοικιο”
- “ποσο μπορει να αυξηθει το ενοικιο”