Má leigusalinn hækka leiguna á miðjum samningstíma?
Ekki að vild — leiga er læst fyrstu 12 mánuði tímabundins samnings, vísitölutenging styttri samninga er bönnuð, og hækkun verður að skrá í leiguskrá. Eftir breytingu á húsaleigulögum nr. 36/1994 (lög nr. 106/2024 og nr. 72/2025) má ekki semja um að leiga breytist á fyrstu 12 mánuðum tímabundins samnings, og vísitölutenging er óheimil í samningum til 12 mánaða eða skemur — hún er aðeins leyfð í samningum til 13 mánaða eða lengri og í ótímabundnum samningum. Goðsögnin er að leigusali (eða nýr eigandi) geti hækkað leiguna hvenær sem er. Það er rangt: eftir 12 mánuði má aðili fara fram á leiðréttingu að markaðsleigu eða lögaðili vegna hækkaðs rekstrarkostnaðar, en þá gildir þriggja mánaða fyrirvari og þú hefur 30 daga til að samþykkja, vísa til kærunefndar eða segja upp. Og óskráð hækkun tekur ekki gildi — hana má hafna.
📋 Reglurnar
- Í tímabundnum samningi má leiga ekki breytast á fyrstu 12 mánuðum leigutímans (37. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994).
- Vísitölutenging er óheimil í tímabundnum samningi til 12 mánaða eða skemur; hún er aðeins leyfð í samningi til 13 mánaða eða lengri og í ótímabundnum samningi.
- Eftir 12 mánuði má aðili fara fram á leiðréttingu leigu að markaðsleigu sambærilegs húsnæðis, eða lögaðili vegna hækkaðs rekstrarkostnaðar.
- Hækkun af hálfu lögaðila krefst a.m.k. þriggja mánaða fyrirvara, og leigjandi hefur 30 daga til að samþykkja, vísa til kærunefndar húsamála eða segja upp.
- Breytingu á leigu ber að skrá í leiguskrá HMS innan 30 daga; óskráð hækkun tekur ekki gildi gagnvart leigjanda og hann má hafna henni.
🔓 Undantekningar
- Íbúðir óhagnaðardrifinna leigufélaga (t.d. námsmannaíbúðir og áfangaheimili) geta verið undanþegnar banni við vísitölutengingu styttri samninga.
- Óhagnaðardrifin leigufélög mega hækka leigu til að jafna leigufjárhæð milli sambærilegra íbúða í eigu félagsins.
- Náist ekki samkomulag um leiðréttingu leigu má vísa ágreiningnum til kærunefndar húsamála, sem sker úr um fjárhæðina.
⚠️ Sektir og afleiðingar
Reyni leigusali að hækka leiguna umfram það sem lögin leyfa eða án réttrar málsmeðferðar getur það kostað hann hækkunina. Óskráð hækkun tekur einfaldlega ekki gildi: hafi hún ekki verið skráð í leiguskrá húsnæðisgrunns innan 30 daga má leigjandi neita að greiða þann hluta leigunnar sem nemur hækkuninni þar til úr skráningunni er bætt. Vanræki leigusali skráningarskyldu getur hann sætt stjórnvaldssektum frá 10.000 kr. til 1.000.000 kr. fyrir hvert brot. Fari hann fram á leiðréttingu án þess að virða þriggja mánaða fyrirvara og 30 daga rétt leigjandans til andsvara stendur hækkunin veik fyrir kærunefnd húsamála, sem getur fellt hana úr gildi eða lækkað hana. Faldi kostnaðurinn fyrir leigjandann er að samþykkja þegjandi hækkun sem hann hefði getað mótmælt — þess vegna skiptir máli að þekkja frestina og krefjast skráningar. Öll gögn og tilkynningar eiga að vera skrifleg.
📎 Opinberar heimildir
- Alþingi · Húsaleigulög nr. 36/1994 (samfelld lög) →
- HMS · Breytt húsaleigulög og breyting leigufjárhæðar →
- HMS · Spurt og svarað um leiguskrá →
❓ Algengar spurningar
Má leigusalinn hækka leiguna hvenær sem hann vill?
Nei, í tímabundnum samningi má leiga ekki breytast á fyrstu 12 mánuðum, og eftir það aðeins að uppfylltum skilyrðum laganna. Hækkun krefst réttrar málsmeðferðar með fyrirvara og skráningar, svo leigusali getur ekki hækkað leiguna einhliða þegar honum sýnist.
Má vísitölutengja leiguna?
Vísitölutenging er óheimil í tímabundnum samningi sem er til 12 mánaða eða skemur. Hún er aðeins leyfð í samningum til 13 mánaða eða lengri og í ótímabundnum samningum, þótt sumar íbúðir óhagnaðardrifinna félaga geti verið undanþegnar.
Hvað þarf leigusali að gera til að hækka leiguna löglega?
Eftir 12 mánuði má hann fara fram á leiðréttingu að markaðsleigu eða, sé hann lögaðili, vegna hækkaðs rekstrarkostnaðar, með minnst þriggja mánaða fyrirvara. Leigjandi hefur þá 30 daga til að samþykkja, vísa málinu til kærunefndar húsamála eða segja upp samningnum.
Þarf að skrá leiguhækkun einhvers staðar?
Já, breytingu á leigufjárhæð ber að skrá í leiguskrá HMS innan 30 daga frá gildistöku hennar. Skráningin er forsenda þess að hækkunin taki gildi gagnvart þér, og sé hún óskráð máttu neita að greiða hækkunina þar til úr er bætt.
Getur nýr eigandi íbúðar hækkað leiguna?
Nei, eigendaskipti breyta ekki leigusamningnum og nýr eigandi tekur við réttindum og skyldum fyrri leigusala óbreyttum. Hann er bundinn af sömu reglum um 12 mánaða læsingu, fyrirvara og skráningu, svo hann getur ekki hækkað leiguna einhliða við kaupin.
🔎 Oft leitað
Hvað fólk leitar að þegar það lendir hér:
- “leiguhækkun ísland”
- “má hækka leigu á samningstíma”
- “vísitölutenging leigu”
- “leiguskrá hms hækkun”
- “leiga hækkun fyrirvari”
- “kærunefnd húsamála leiga”