🚪 Kakšen je odpovedni rok za najemno stanovanje?

Pod pogoji

Hiter odgovor

Odpovedni rok pri najemu stanovanja je danes najmanj 60 dni — z novelo SZ-1E se je skrajšal z 90 dni, kar mnoge strani še vedno napačno navajajo. Po Stanovanjskem zakonu (SZ-1) najemnik lahko pogodbo odpove brez navedbe razloga, s pisno izjavo in ob odpovednem roku, najemodajalec pa le iz zakonsko določenega razloga (krivdni razlogi iz 103. člena, npr. neplačevanje, škoda, oddaja v podnajem brez soglasja). Ob sporu se izselitev izvede po sodnem postopku, sodišče pa določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši od 30 in ne daljši od 60 dni. Novost je hitrejša pot pri neplačilu (112.a člen): lastnik najemnika najprej pisno opomni, nato lahko vroči odpoved. Mit o zajamčenih 90 dneh ne drži več — rok je 60 dni, izselitev brez odpovednega razloga in postopka pa ni dopustna.

📋 Pravila

Najemnik lahko najemno pogodbo odpove kadar koli in brez navedbe razloga, s pisno izjavo najemodajalcu in ob dogovorjenem oziroma zakonskem odpovednem roku.
Najemodajalec lahko odpove le iz zakonsko določenega (krivdnega) razloga po 103. členu SZ-1 — npr. neplačevanje najemnine ali stroškov, škoda na stanovanju, oddaja v podnajem brez soglasja, kršitev hišnega reda.
Odpovedni rok znaša najmanj 60 dni; z novelo SZ-1E se je skrajšal s prejšnjih 90 dni, kar je pogosta zastarela številka.
Ob sporu se odpoved izvede po sodnem postopku; sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši od 30 in ne daljši od 60 dni.
Pri neplačilu najemnine ali stroškov (112.a člen) mora lastnik najemnika najprej pisno opomniti; nato mu lahko vroči odpoved, ki učinkuje z dnem prejema, ob vztrajanju pa pri sodišču zahteva izpraznitev.

🔓 Izjeme

Odpoved iz krivdnega razloga ne uspe, če najemnik dokaže, da razlog ne obstaja ali ga v danem roku odpravi (npr. poravna dolg, odpravi kršitev) — odpovedni razlog mora biti resničen in dokazan.
Najemnik se ni dolžan izseliti, dokler mu lastnik ne povrne dogovorjenih vlaganj v stanovanje; do poplačila teh vlaganj odpoved ne učinkuje.
Za pogodbe za določen čas velja iztek roka; predčasna odpoved je mogoča po pogodbenih in zakonskih pravilih, sicer pogodba preneha s pretekom dogovorjenega časa.

⚠️ Kazni in posledice

Nepravilna odpoved je za lastnika draga in počasna. Samovoljna izselitev — menjava ključavnice, odvoz stvari, odklop vode ali elektrike — ni dovoljena; najemnik jo lahko ustavi s tožbo zaradi motenja posesti in zahteva vrnitev v posest ter odškodnino. Zakonita pot vodi prek pisne odpovedi z razlogom in 60-dnevnega roka, ob sporu pa prek sodišča, ki določi rok za izselitev od 30 do 60 dni; temu se pridružijo sodni stroški, stroški izvršbe in odvetnika. Neplačane najemnine in stroški ostanejo dolg z zamudnimi obrestmi, ki se izterja najprej iz varščine, nato pa po civilni poti. Za najemnika je najhujša posledica krivdne odpovedi izguba stanovanja in vpis dolga v izvršbo; za lastnika pa dolgotrajen postopek, če pogodbe, opominov in prevzemnih zapisnikov nima urejenih. Neprijavljeno oddajanje prinese še davčne posledice.

📎 Uradni viri

Nazadnje preverjeno: 2026-07-12

❓ Pogosta vprašanja

Kakšen je odpovedni rok za najem stanovanja?

Odpovedni rok je najmanj 60 dni. Z novelo SZ-1E se je skrajšal s prejšnjih 90 dni, zato so navedbe o 90 dneh zastarele. Najemnik lahko odpove brez razloga, najemodajalec pa le iz zakonskega razloga, ob sporu pa rok za izselitev določi sodišče.

Ali me lahko lastnik odpove brez razloga?

Ne. Najemodajalec lahko odpove le iz zakonsko določenega krivdnega razloga po 103. členu SZ-1, na primer zaradi neplačevanja, škode ali oddaje v podnajem brez soglasja. Najemnik pa lahko pogodbo odpove kadar koli brez navedbe razloga, ob spoštovanju odpovednega roka.

Kaj se zgodi, če ne plačujem najemnine?

Lastnik te mora po 112.a členu SZ-1 najprej pisno opomniti, nato pa ti lahko vroči odpoved, ki učinkuje z dnem prejema. Če v stanovanju vztrajaš, lahko pri sodišču zahteva izpraznitev. Dolg z zamudnimi obrestmi se poplača najprej iz varščine, preostanek pa po civilni poti.

Ali me sme lastnik kar izseliti in zamenjati ključavnico?

Ne. Samovoljna izselitev, menjava ključavnice ali odklop vode in elektrike niso dovoljeni. Takšno ravnanje lahko ustaviš s tožbo zaradi motenja posesti in zahtevaš vrnitev v posest ter odškodnino. Izselitev je dopustna le prek odpovedi z razlogom in po sodnem postopku.

Se moram izseliti takoj po prejemu odpovedi?

Ne. Spoštovati je treba odpovedni rok najmanj 60 dni, ob sporu pa rok za izselitev določi sodišče, in sicer med 30 in 60 dni. Poleg tega se ti do povrnitve dogovorjenih vlaganj v stanovanje ni treba izseliti, saj odpoved do poplačila teh vlaganj ne učinkuje.

🔎 Pogosto iskano

Kaj ljudje iščejo, ko pridejo sem:

“odpovedni rok najem stanovanja”
“odpoved najemne pogodbe sz-1”
“lastnik odpoved najema razlog”
“izselitev najemnika neplacilo”
“odpovedni rok 60 dni najem”
“odpoved najema brez razloga najemnik”