Ali sme najemodajalec dvigniti najemnino med pogodbo?
Odvisno od pogodbe — brez dogovorjene podlage najemodajalec najemnine ne sme enostransko dvigniti, v pogodbi za določen čas pa ostane fiksna. Pri zasebnem tržnem najemu višino in spremembe najemnine ureja najemna pogodba: dvig je dopusten le, če ima jasno podlago, na primer dogovorjeno letno uskladitev z indeksom cen življenjskih potrebščin (valorizacijo). Enostransko zvišanje brez take določbe je neveljavno — najemnik ga lahko zavrne in plačuje dogovorjeno najemnino. Novo, višjo najemnino je mogoče uvesti le s soglasjem obeh strani ali z novo pogodbo. Mit, da lahko lastnik dvigne najemnino, kadar hoče, ne drži: pri neprofitnih stanovanjih najemnino določa metodologija (vrednost točke se je s prenovo zakona zvišala z 2,63 na 3,50 evra, a večino dviga blažijo subvencije do 85 %), pri tržnem najemu pa velja tisto, kar sta stranki zapisali.
📋 Pravila
- Pri zasebnem tržnem najemu višino in spreminjanje najemnine ureja pogodba; brez dogovorjene podlage najemodajalec najemnine ne sme enostransko dvigniti.
- Dvig je dopusten, če ga pogodba predvideva — najpogosteje kot letno uskladitev z indeksom cen življenjskih potrebščin (valorizacijo) po vnaprej znani formuli.
- V pogodbi za določen čas najemnina praviloma ostane nespremenjena do izteka; nova, višja najemnina se lahko uvede le s soglasjem obeh strani ali z novo pogodbo.
- Pri neprofitnih stanovanjih najemnino določa vladna metodologija (vrednost točke, površina, popravki); z uskladitvijo se je vrednost točke zvišala z 2,63 na 3,50 evra, dvig pa blažijo subvencije do 85 %.
- Najemodajalec mora spremembo vnaprej pisno napovedati in jo opreti na pogodbeno določbo; brez tega je zahtevani višji znesek le predlog, ki ga najemnik ni dolžan sprejeti.
🔓 Izjeme
- Če pogodba vsebuje valorizacijsko klavzulo, se najemnina usklajuje po njej — praviloma enkrat letno in navzgor le ob pozitivni rasti cen, ne pa poljubno med letom.
- Ob podaljšanju ali sklenitvi nove pogodbe lahko stranki prosto dogovorita novo najemnino; takrat gre za nov dogovor, ne za enostranski dvig obstoječega.
- Znatnejši stvarni vložki (npr. obsežna prenova, ki jo plača lastnik) so lahko podlaga za dogovor o višji najemnini, a le sporazumno — sami po sebi enostranskega dviga ne upravičujejo.
⚠️ Kazni in posledice
Enostranski dvig brez pogodbene podlage nima pravnega učinka: najemnik ni dolžan plačati razlike in lahko še naprej nakazuje dogovorjeno najemnino. Če najemodajalec višji znesek vseeno vztrajno zahteva ali zaradi neplačila razlike grozi z odpovedjo, se najemnik lahko sklicuje na pogodbo, plačuje dogovorjeno in spor po potrebi prenese na sodišče. Nasprotno pa neplačevanje zakonito usklajene najemnine (npr. po veljavni valorizacijski klavzuli) šteje za neplačilo obveznosti in je lahko krivdni razlog za odpoved najema. Tvegan je tudi ustni dogovor o dvigu brez sledi — obvelja tisto, kar je zapisano. Pri neprofitnih stanovanjih dvig, ki ni skladen z metodologijo, ni dopusten; najemnik lahko hkrati preveri, ali je upravičen do subvencije, ki višjo najemnino zniža.
📎 Uradni viri
- PISRS · register predpisov (Stanovanjski zakon, SZ-1) →
- gov.si · stanovanjska politika in najemnine →
- Stanovanjski sklad RS · najemna stanovanja →
❓ Pogosta vprašanja
Ali sme najemodajalec dvigniti najemnino sredi pogodbe?
Le če dvig omogoča najemna pogodba, na primer z dogovorjeno letno uskladitvijo z inflacijo. Brez take podlage je enostranski dvig neveljaven in ga najemnik lahko zavrne. Nova, višja najemnina se sicer lahko uvede samo s soglasjem obeh strani ali z novo pogodbo.
Kaj, če pogodba o dvigu ničesar ne pove?
Potem najemodajalec najemnine ne more enostransko zvišati. Če pogodba molči, velja dogovorjeni znesek, ti pa plačuješ tega in ne razlike. Zvišanje je mogoče le, če se z njim strinjaš, ali ob sklenitvi nove pogodbe, ko stranki najemnino dogovorita na novo.
Ali me lahko odpovejo, ker ne plačam višje najemnine?
Če je dvig brez podlage, ne, saj plačuješ dogovorjeno najemnino in ne kršiš pogodbe. Če pa je najemnina zakonito usklajena po pogodbeni klavzuli, je neplačevanje razlike neplačilo obveznosti in je lahko krivdni razlog za odpoved najema.
Kako deluje uskladitev z inflacijo?
Če pogodba vsebuje valorizacijsko klavzulo, se najemnina usklajuje po indeksu cen življenjskih potrebščin, praviloma enkrat letno in navzgor le ob rasti cen. Formula in pogostost morata biti v pogodbi jasno določeni, sicer uskladitev nima podlage in je najemnik ni dolžan priznati.
Velja to tudi za neprofitna stanovanja?
Ne po dogovoru, ampak po metodologiji. Neprofitno najemnino določa vladna uredba prek vrednosti točke in površine; ta se je zvišala z 2,63 na 3,50 evra. Dvig blažijo subvencije do 85 odstotkov, dvig, ki ni skladen z metodologijo, pa ni dopusten.
🔎 Pogosto iskano
Kaj ljudje iščejo, ko pridejo sem:
- “dvig najemnine med najemom”
- “najemodajalec zvisal najemnino”
- “uskladitev najemnine inflacija”
- “ali sme lastnik dvigniti najemnino”
- “valorizacija najemnine pogodba”
- “neprofitna najemnina vrednost tocke”