Ali sme najemodajalec za varščino zahtevati tri najemnine?
Odvisno od vrste najema — pri zasebnem tržnem najemu zakon višine varščine sploh ne omejuje, meja treh najemnin pa velja le za neprofitna stanovanja. Varščina je denarno jamstvo, ki najemodajalcu ob izselitvi pokrije poškodbe nad običajno rabo ter morebitne neplačane najemnine in stroške. Pri zasebnem tržnem najemu je njena višina stvar pogodbe; v praksi znaša od ene do treh mesečnih najemnin, lahko pa tudi drugače, saj Stanovanjski zakon (SZ-1) zasebnih varščin ne omejuje. Zakonska meja največ treh mesečnih najemnin velja za varščino pri neprofitnih (javnih) stanovanjih. Mit, da sme najemodajalec varščino zadržati za vsako obrabo, ne drži: običajna raba se ne šteje v škodo, ob koncu najema pa mora nedotaknjeni del varščine vrniti — zato v pogodbo in prevzemni zapisnik natančno vpišite stanje in znesek.
📋 Pravila
- Varščina najemodajalcu ob izselitvi pokrije vzpostavitev stanovanja v stanje ob vselitvi ob upoštevanju običajne rabe ter neplačane najemnine in stroške — ni pa najemnina, plačana vnaprej.
- Pri zasebnem tržnem najemu Stanovanjski zakon višine varščine ne omejuje; določi jo pogodba, v praksi običajno od ene do treh mesečnih najemnin.
- Zakonska meja največ treh mesečnih najemnin velja za varščino pri neprofitnih stanovanjih; upravičenec jo lahko ob soglasju najemodajalca poravna tudi obročno.
- Ob prenehanju najema najemodajalec od varščine odšteje dokazane neplačane obveznosti in stroške popravil nad običajno rabo, preostanek pa nakaže na račun najemnika.
- Ključni dokaz je prevzemni zapisnik ob vselitvi (stanje, števci, oprema, fotografije): brez njega je težko dokazati, katera škoda je nova in katera obraba.
🔓 Izjeme
- Za običajno rabo in obrabo (zbledele stene, obraba tal, drobne sledi uporabe) varščine ni dovoljeno zadržati — pokriva le škodo, ki presega pričakovano uporabo stanovanja.
- Če najemna pogodba za zasebni najem varščine sploh ne omenja, najemodajalec do nje nima pravice; brez pogodbene podlage je zahtevani znesek zgolj dogovor med strankama.
- Pri neprofitnih stanovanjih se varščina ohranja v vrednosti v evrih in se ob koncu najema vrne ali poračuna; podrobnosti ureja pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj.
⚠️ Kazni in posledice
Spor o varščini je najpogostejši konec najema. Če najemodajalec varščine ne vrne ali zanjo neupravičeno zadrži del, gre za navadni civilni dolg, ki ga najemnik izterja s pisnim pozivom, nato pa s tožbo oziroma izvršbo; prisojeni znesek spremljajo zamudne obresti in stroški postopka. Ker zakon zasebne varščine ne ureja podrobno, odloča besedilo pogodbe in dokazi o stanju stanovanja — brez prevzemnega zapisnika pogosto obvelja beseda proti besedi. Najemnik, ki varščino uporabi za zadnjo najemnino, tvega odpoved zaradi neplačila, najemodajalec, ki zadrži več od dejanske škode, pa vračilo preveč zadržanega z obrestmi. Terjatve iz najemnega razmerja zastarajo razmeroma hitro (najemnine kot občasne dajatve v treh letih), zato je z uveljavljanjem vračila ali škode bolje ne odlašati.
📎 Uradni viri
- PISRS · register predpisov (Stanovanjski zakon, SZ-1) →
- Stanovanjski sklad RS · najemna stanovanja →
- gov.si · stanovanjska politika in najem →
❓ Pogosta vprašanja
Koliko varščine sme zahtevati zasebni najemodajalec?
Pri zasebnem tržnem najemu zakon višine varščine ne omejuje, zato je stvar dogovora v pogodbi. V praksi znaša od ene do treh mesečnih najemnin, lahko pa tudi drugače. Zakonska meja treh mesečnih najemnin velja le za neprofitna, torej javna stanovanja.
Ali sme najemodajalec zadržati varščino za obrabo?
Ne za običajno rabo. Varščina pokriva le škodo, ki presega pričakovano uporabo, ter neplačane najemnine in stroške. Zbledele stene ali obraba tal se štejejo v običajno rabo, zato zanje zadržanje ni upravičeno; nedotaknjeni del mora najemodajalec vrniti.
Kdaj moram dobiti varščino nazaj?
Ob prenehanju najemnega razmerja, ko najemodajalec od varščine odšteje morebitne neplačane obveznosti in dokazano škodo nad običajno rabo. Preostanek mora nakazati na tvoj račun; če tega ne stori, gre za dolg, ki ga lahko izterjaš s pozivom in nato s tožbo ali izvršbo.
Ali lahko varščino porabim za zadnjo najemnino?
Le če se z najemodajalcem tako izrecno dogovorita. Varščina je jamstvo za škodo in dolgove, ne predplačilo najemnine, zato enostransko poplačilo zadnjega meseca iz varščine ni samoumevno. Sicer tvegaš odpoved zaradi neplačila in spor o vračilu ob koncu najema.
Kaj naj vpišem v prevzemni zapisnik?
Ob vselitvi popiši stanje stanovanja in opreme, stanje števcev ter dodaj fotografije z datumom. Ta zapisnik je ob koncu najema ključni dokaz, katera škoda je nova in katera zgolj obraba. Brez njega je v sporu o varščini pogosto beseda proti besedi.
🔎 Pogosto iskano
Kaj ljudje iščejo, ko pridejo sem:
- “varscina najem stanovanja koliko”
- “vracilo varscine najemodajalec”
- “varscina tri najemnine zakon”
- “prevzemni zapisnik najem stanovanja”
- “zadrzanje varscine obraba”
- “najemnina in varscina pravila”