🔑 Môže mi prenajímateľ zvýšiť nájomné alebo dať výpoveď?

Za podmienok

Rýchla odpoveď

Výpoveď áno — ale s trojmesačnou lehotou. Nájomné dnes len dohodou. Výpovedná lehota pri nájme bytu je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Prenajímateľ môže písomne určiť dlhšiu lehotu, ale kratšia lehota dohodnutá v zmluve je neplatná — uplatní sa zákonná trojmesačná. Zvýšenie nájomného podľa dnešnej úpravy prenajímateľ jednostranne nariadiť nemôže: mení sa dohodou, teda dodatkom k zmluve. Pripravuje sa však zmena: nový Občiansky zákonník má zaviesť pravidelné ročné zvyšovanie so stropom 20 % oproti predchádzajúcemu roku a nie nad obvyklú cenu v lokalite, uplatňované vždy k 1. januáru. Účinnosť sa očakáva od polovice roka 2027 — do vtedy platia doterajšie pravidlá.

📋 Pravidlá

Výpovedná lehota: tri mesiace
Plynie od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení
Kratšia lehota v zmluve je neplatná
Zvýšenie nájomného dnes: len dohodou strán
Nový Občiansky zákonník: strop 20 %, účinnosť od polovice 2027

🔓 Výnimky

Prenajímateľ môže písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu, kratšiu nie
Podľa pripravovanej úpravy pôjde zvýšiť nájom aj bez doložky, ak zmluva trvá aspoň 3 roky a zvyšovanie nezakazuje
Spor o akceptáciu zvýšenia bude môcť riešiť súd

⚠️ Sankcie a pokuty

Najčastejšia chyba nájomcu je, že akceptuje jednostranné zvýšenie nájmu. Podľa dnešnej úpravy prenajímateľ nájomné jednostranne zvýšiť nemôže — potrebuje dohodu, teda dodatok. Ak zvýšenie neodsúhlasíte, platí pôvodné nájomné a prenajímateľovi zostáva len výpoveď — s trojmesačnou lehotou. Druhá chyba je počítanie lehoty: neplynie odo dňa doručenia, ale od prvého dňa nasledujúceho mesiaca. A kratšia výpovedná lehota dohodnutá v zmluve je neplatná — aj keď ste ju podpísali, platí zákonná trojmesačná. Sledujte novú úpravu: po jej účinnosti sa pravidlá zvyšovania zásadne zmenia.

📎 Úradné zdroje

Naposledy overené: 2026-07-12

❓ Časté otázky

Aká je výpovedná lehota pri nájme bytu?

Tri mesiace. Začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená — nie dňom doručenia samotného, čo býva častý omyl.

Môže si prenajímateľ dohodnúť kratšiu lehotu?

Nie. Kratšia výpovedná lehota dohodnutá v zmluve je neplatná a uplatní sa zákonná trojmesačná. Dlhšiu lehotu určiť môže, ale musí tak urobiť písomne.

Môže mi jednostranne zvýšiť nájomné?

Podľa dnešnej úpravy nie. Nájomné sa mení dohodou strán, teda dodatkom k zmluve. Ak zvýšenie neodsúhlasíte, platí pôvodné nájomné a prenajímateľovi zostáva len výpoveď.

Čo prinesie nový Občiansky zákonník?

Má zaviesť pravidelné ročné zvyšovanie nájmu so stropom 20 % oproti predchádzajúcemu roku a nie nad obvyklú cenu v lokalite, uplatňované vždy k 1. januáru. Účinnosť sa očakáva od polovice roka 2027.

Bude sa dať zvýšiť nájom aj bez doložky v zmluve?

Podľa pripravovanej úpravy áno, ale len ak je zmluva uzatvorená aspoň na tri roky a zvyšovanie výslovne nezakazuje. Spor o akceptáciu zvýšenia bude môcť riešiť súd.

🔎 Často hľadané

Čo ľudia hľadajú, keď sa sem dostanú:

“vypovedna lehota najom bytu 3 mesiace”
“zvysenie najomneho jednostranne”
“novy obciansky zakonnik najom 20 percent”
“kratsia vypovedna lehota neplatna”
“odkedy plynie vypovedna lehota najom”
“prenajimatel dal vypoved co robit”