Emelheti a főbérlő a bérleti díjat?
Csak ha a szerződésben benne van — a magyar albérletpiacon a papír az úr. Törvényi plafon vagy kötelező emelési ütem nincs: a bérleti díj szerződéses kérdés. A képlet egyszerű: ha a szerződésetek kifejezetten tartalmaz emelési klauzulát — tipikusan évi egyszeri, KSH-inflációhoz kötött indexálást —, a főbérlő aszerint emelhet, pontosan a kikötött mértékben és időpontban. Ha ilyen kikötés nincs, egyoldalú emelésre a futó szerződés alatt nincs joga: csak közös megegyezéssel (szerződésmódosítással) mehet feljebb a díj — te pedig dönthetsz, hogy elfogadod vagy sem. Ilyenkor a főbérlő valódi eszköze a felmondás a szerződés szabályai szerint (határozatlan idejűnél felmondási idővel), és új díjas ajánlat — ami de facto alku. Határozott idejű szerződésnél a díj a lejáratig védett (a kikötött indexáláson túl), hosszabbításkor jön az újratárgyalás. Az emelést mindig írásban kérd és rögzítsd — a szóbeli „mostantól ötvennel több" jogilag levegő.
📋 A legfontosabb szabályok
- Emelés csak szerződéses klauzula alapján (pl. évi KSH-indexálás) — pontosan a kikötött mértékben
- Klauzula nélkül: egyoldalú emelés nincs — csak közös megegyezés
- Határozott idejű szerződés: a díj a lejáratig védett (kikötött indexáláson túl)
- A főbérlő alternatívája: felmondás a szerződés szabályai szerint + új ajánlat
- Minden módosítás írásban — a szóbeli emelés nem érvényesíthető
🔓 Kivételek
- Rezsiköltségek emelkedése (szolgáltatói áremelés) átfolyik, ha a rezsi a bérlőt terheli — az nem „béremelés"
- Önkormányzati bérlakásoknál rendeleti díjszabás él — ott a rendelet módosulhat
- Határozott idejű szerződésnél a kikötött indexálás év közben is érvényesíthető — ez az egyetlen rés a lejáratig tartó díjvédelmen
⚠️ Szankciók
A jogalap nélküli, egyoldalú emelés nem érvényes: a régi díjat fizetheted tovább, a tévedésből átutalt többletet pedig utólag visszakövetelheted. A csapda máshol van: ha megijedsz és aláírod a szerződésmódosítást, onnantól az új díj a szerződéses valóság, és visszaút nincs. A „fizess vagy kirakodlak" fenyegetés jogellenes: kilakoltatni csak felmondás után, bírósági úton, végrehajtóval lehet. Fordítva viszont vigyázz: ha a vitatott emelés miatt a régi díjat sem utalod, az már a te szerződésszegésed, és felmondási okot ad a főbérlő kezébe.
📎 Hivatalos források
- E-ingatlanügyvédek · Lakásbérleti szerződés: 40 gyakori kérdés →
- Bérletiszerződésem.hu · Lakcím, kaució, díjemelés — bérlői jogok →
- Alberlet.hu Blog · Bérleti jogviszony és díjkérdések →
❓ Gyakori kérdések
A szerződésemben nincs emelési klauzula. Emelhet a főbérlő?
A futó szerződés alatt egyoldalúan nem: emelni csak közös megegyezéssel, szerződésmódosítással lehet. Ha nemet mondasz, a bérlet az eredeti díjon fut tovább, és a főbérlőnek csak a felmondás szabályai maradnak.
Mennyivel emelhet, ha van indexálás?
Pontosan a kikötött mértékkel — tipikusan a KSH éves inflációjával, évente egyszer, a szerződésben rögzített időpontban. Az ennél nagyobb vagy gyakoribb emelés nem érvényes, a különbözetet nem kell megfizetned.
Határozott idejű a szerződésem. Jöhet emelés év közben?
Csak akkor, ha a szerződés indexálást kötött ki — azon túl a díj a lejáratig fix, év közben nem mozdítható. A hosszabbításnál viszont új tárgyalás nyílik: ott a főbérlő szabadon ajánlhat más feltételeket.
Mi van, ha nem fogadom el az emelést?
A régi díj marad érvényben, a különbözetet nem tartozol megfizetni. A főbérlő ilyenkor a szerződés felmondási szabályai szerint léphet — határozatlan idejűnél felmondási idővel —, azonnali kirakás nem létezik.
A rezsi emelkedése is béremelésnek számít?
Nem — ha a szerződés szerint a rezsi téged terhel, a szolgáltatói áremelés magától átfolyik rád, ez nem a bérleti díj emelése. Maga a díj csak szerződéses klauzulával vagy közös megegyezéssel mozdulhat.
🔎 Erre keresnek a legtöbben
Valódi keresési kifejezések ehhez a témához.
- “bérleti díj emelés szabályok”
- “főbérlő emelheti a bérleti díjat”
- “indexálás ksh infláció albérlet”
- “határozott idejű szerződés emelés”
- “albérlet díjemelés nem fogadom el”
- “rezsiemelés albérletben ki fizeti”