Smijem li svoj stan iznajmljivati turistima (Airbnb, Booking)?
Uvjetno — i od 1.1.2025. znatno teže nego prije. Za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu treba vam rješenje o odobrenju i kategorizacija (najviše 10 soba / 20 kreveta), a za stan u višestambenoj zgradi od 1.1.2025. i prethodna pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika po suvlasničkim dijelovima plus suglasnost SVIH susjeda čiji zid, pod ili strop graniči s vašim stanom (čl. 34 Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, NN 152/24). Postojeći iznajmljivači suglasnost moraju prikupiti do 31.12.2029. ili im se rješenje ukida po službenoj dužnosti. Mit „moj stan, moja stvar“ tu pada: bez rješenja to je neregistrirana ugostiteljska djelatnost, uz paušalni porez po krevetu, porez na nekretnine i eVisitor.
📋 Pravila
- Prvo rješenje: fizička osoba iznajmljivač treba rješenje o odobrenju nadležnog ureda županije/Grada Zagreba i kategorizaciju objekta, uz kapacitet do 10 soba / 20 kreveta (pomoćni kreveti se ne broje); ploča s kategorijom stoji na ulazu, a kopija rješenja ide Poreznoj upravi u 8 dana (čl. 30, 32 i 34 Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti).
- Suglasnost suvlasnika (novo od 1.1.2025.): za kratkoročni najam (boravak kraći od 30 dana) treba prethodna pisana suglasnost 2/3 suvlasnika po suvlasničkim dijelovima i obvezno svakog suvlasnika čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče sa stanom; suglasnost se daje na najmanje 5 godina, veže i buduće vlasnike, a vlasnici drugih kratkoročno iznajmljivanih stanova u zgradi smatraju se suglasnima (čl. 34 ZUOZ, NN 152/24).
- Gosti: svaki gost prijavljuje se u eVisitor u roku od 24 sata od dolaska i odjavljuje u 24 sata od odlaska, uz plaćanje turističke pristojbe (za paušaliste godišnji paušal po krevetu).
- Porez: godišnji paušalni porez po krevetu koji JLS određuje unutar zakonskih raspona prema indeksu turističke razvijenosti — I. razred 100–300 €, II. 70–200 €, III. 30–150 €, IV./0 20–100 €; ako JLS ne donese odluku, vrijede zadani iznosi 200 / 135 / 90 / 60 €. Paušal traži i ostanak ispod praga PDV-a od 60.000 €.
- Porez na nekretnine: od 1.1.2025. svaka JLS obvezno naplaćuje 0,60–8,00 €/m² godišnje, a stan u kratkoročnom turističkom najmu (ili prazan stan) nije oslobođen — oslobođenje pokriva stalno stanovanje vlasnika i stanove dane u dugoročni najam za stanovanje najmanje 10 mjeseci godišnje; stanje se utvrđuje na dan 31. ožujka.
🔓 Iznimke
- Obiteljske kuće i kuće za odmor izvan višestambenih i mješovitih zgrada ne trebaju suglasnost suvlasnika — pravilo 2/3 veže samo zgrade po ZUOZ-u; s druge strane, novi status „domaćina“ (iznajmljivač s prebivalištem u istoj županiji ili na Pagu, smije posluživati doručak) izričito nije dostupan iznajmljivačima stanova u takvim zgradama (čl. 30.a ZUD).
- Postojeći iznajmljivači: rješenja izdana prije 1.1.2025. ostaju na snazi, ali suglasnost treba prikupiti do 31.12.2029. — inače se rješenje ukida po službenoj dužnosti i pravo na iznajmljivanje prestaje po sili zakona; oni na privremenim rješenjima smiju poslovati najdulje do 31.12.2026.
- Lokalni limiti: upravno tijelo nova rješenja izdaje u skladu s odlukama JLS-a o broju, vrsti i kapacitetu smještaja u destinaciji (čl. 21.a i 35.a ZUD) — općina se time može praktički zatvoriti za nove turističke dozvole.
⚠️ Kazne i posljedice
Iznajmljivanje bez rješenja ili protivno njemu: kazna 330–1.320 €, u ponovljenom prekršaju 660–2.650 € (čl. 48 ZUD, iznosi u eurima prema NN 152/24), uz rješenje turističke inspekcije o zabrani rada. Kratkoročni najam bez suglasnosti suvlasnika prekršaj je po ZUOZ-u s kaznom za suvlasnika 400–10.000 € (nadzire komunalni redar, prihod ide JLS-u) — i vlasnik odgovara i kad oglas vodi treća osoba (čl. 34 st. 3). Skriveni troškovi: nakon 31.12.2029. neusklađena rješenja ukidaju se po službenoj dužnosti, zgrada vam međuvlasničkim ugovorom može propisati dvostruku pričuvu, suglasnost se opoziva ako 3 puta u 2 godine prekršite kućni red, a stan nosi porez na nekretnine (0,60–8,00 €/m²) koji bi dugoročni najam od 10 mjeseci izbjegao.
📎 Službeni izvori
- Narodne novine · službeni list (NN 152/24 — izmjene Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti i Zakon o upravljanju i održavanju zgrada) →
- Porezna uprava · stranice za iznajmljivače i porez na nekretnine →
- Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine · propisi o upravljanju zgradama →
❓ Često postavljana pitanja
Trebam li suglasnost susjeda ako iznajmljujem kuću, a ne stan?
Ne — pravilo o dvotrećinskoj suglasnosti veže samo zgrade obuhvaćene Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada. Samostojeće obiteljske kuće i kuće za odmor izvan takvih zgrada iznajmljuju se bez suglasnosti suvlasnika.
Do kada postojeći iznajmljivači moraju prikupiti suglasnost?
Rješenja izdana prije 1.1.2025. vrijede, ali suglasnost 2/3 suvlasnika treba prikupiti u pet godina, dakle do 31.12.2029. Nakon toga rješenje se ukida po službenoj dužnosti i pravo na iznajmljivanje prestaje po sili zakona.
Koliki je paušalni porez po krevetu?
JLS ga određuje unutar zakonskih raspona prema turističkoj razvijenosti: 100–300 €, 70–200 €, 30–150 € ili 20–100 € po krevetu godišnje. Ako JLS ne donese odluku, primjenjuju se zadani iznosi 200, 135, 90 odnosno 60 eura.
Plaća li se porez na nekretnine na apartman?
Da — stan u kratkoročnom turističkom najmu nije oslobođen poreza na nekretnine od 0,60 do 8,00 eura po m² godišnje. Oslobođeni su samo stan u kojem vlasnik stalno stanuje i stan dan u dugoročni najam za stanovanje najmanje deset mjeseci godišnje.
Je li istina da treba suglasnost 80% suvlasnika?
Nije — 80% se pojavilo u ranim nacrtima i dijelu medija, a usvojeni zakon (NN 152/24) traži dvotrećinsku većinu po suvlasničkim dijelovima. Uz tu većinu obvezna je i suglasnost svih izravno graničnih susjeda.
🔎 Često se traži
Što ljudi traže kad dođu ovdje:
- “kako legalno iznajmljivati stan turistima”
- “rjesenje o odobrenju iznajmljivanje apartmana”
- “suglasnost suvlasnika kratkorocni najam 2025”
- “pausalni porez po krevetu 2026”
- “evisitor prijava gostiju rok”
- “porez na nekretnine kratkorocni najam”