Smije li mi stanodavac povisiti stanarinu usred ugovora o najmu?
Uvjetno — jednostrano gotovo nikad, a i kad smije, povišenje ima strop. Kod ugovora na neodređeno vrijeme stanarina se ne smije mijenjati prije isteka jedne godine, a nakon toga svaka strana može pisano predložiti promjenu, pri čemu nova najamnina smije biti najviše 20% iznad prosječne slobodno ugovorene najamnine za usporediv stan u istom naselju (čl. 10 i 11 Zakona o najmu stanova). Kod ugovora na određeno vrijeme nema prava na godišnje povišenje — cijena stoji do isteka, osim ako najmoprimac pristane. Mit „stanarina se smije dizati jednom godišnje“ zato je samo polovično točan: to je pisani prijedlog s ograničenjem, a ne pravo stanodavca da sam odredi novi iznos.
📋 Pravila
- Slobodno ugovorena najamnina određuje se ugovorom, a prema Zakonu o obveznim odnosima ugovor se mijenja samo suglasnošću obiju strana — stanodavac ne može jednostrano nametnuti novu cijenu.
- Ugovor na neodređeno: najamnina se ne smije mijenjati dok ne prođe godina dana; nakon toga svaka strana može pisano predložiti promjenu (čl. 10 st. 1 Zakona o najmu stanova, NN 91/96–105/20).
- Strop povišenja: nova najamnina smije biti najviše 20% viša od prosječne slobodno ugovorene najamnine za usporediv stan u istom naselju odnosno županiji (čl. 10 st. 2); podatak o prosjeku daje nadležno tijelo lokalne samouprave (čl. 11).
- Obrana najmoprimca: ako predložena najamnina prelazi taj strop, najmoprimac ima 30 dana zatražiti od suda da odredi najamninu, a do odluke plaća staru ugovornu najamninu kao predujam (čl. 11 st. 2). Ugovor na određeno prešutno se obnavlja za isto razdoblje ako strana ne otkaže najmanje 30 dana prije isteka; ponudu s izmijenjenim uvjetima stanodavac mora dati u tom roku, a najmoprimac ima 15 dana za prihvat (čl. 25).
- Ako se odnos umjesto toga prekida: najmoprimac otkazuje ugovor na neodređeno uz 3 mjeseca otkaznog roka (čl. 23), stanodavac uz 3 mjeseca zbog povrede ugovora i 6 mjeseci zbog vlastite potrebe (čl. 21–22). Stanodavac je dužan ugovor i svaku promjenu najamnine prijaviti općini/gradu i Poreznoj upravi (čl. 26).
🔓 Iznimke
- Klauzula o indeksaciji ili usklađivanju ugovorena u samom ugovoru (dopušteno jer strane slobodno uređuju ono što zakon ne propisuje, čl. 3 st. 3) čini povišenje usred roka valjanim — po mehanizmu koji ste sami potpisali.
- Zaštićena najamnina poseban je režim koji se gasi: od 1.1.2025. vlasnik prima prosječnu tržišnu najamninu, koju plaćaju 50% zaštićeni najmoprimac i 50% država; od 1.1.2026. početna prosječna najamnina iznosi 7,725 €/m² (NN 4/26).
- Stanovi u vlasništvu države, Grada Zagreba i jedinica lokalne samouprave imaju vlastite uvjete najma (čl. 51) i ne prate tržišna pravila.
⚠️ Kazne i posljedice
Za „traženje previše“ nema kazne — neprihvaćeno jednostrano povišenje jednostavno je neprovedivo, a najmoprimac o iznosu može voditi spor (rok 30 dana) plaćajući staru najamninu. Prava izloženost stanodavca je drugdje: neprijavljivanje ugovora i promjena najamnine općini i Poreznoj upravi kažnjava se s 1.000–5.000 kn (čl. 29 uz čl. 26) — zakon je i dalje nominiran u kunama, jer nije mijenjan nakon uvođenja eura, pa to po fiksnom tečaju 7,53450 iznosi 132,72–663,61 €. Slijedi i utvrđivanje neprijavljenog dohotka od Porezne uprave, a pokuša li najmoprimca istisnuti, čekaju ga otkazni rokovi od 3 odnosno 6 mjeseci i hitni sudski postupak u kojem vrijede samo zakonski razlozi.
📎 Službeni izvori
- Zakon.hr · pročišćeni tekst Zakona o najmu stanova →
- Narodne novine · službeni list (NN 4/26 — početna najamnina, NN 36/24) →
- Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine · programi stambenog zbrinjavanja →
❓ Često postavljana pitanja
Smije li stanodavac dići stanarinu usred ugovora na određeno?
Ne jednostrano — kod ugovora na određeno cijena vrijedi do isteka roka, osim ako najmoprimac pristane na izmjenu. Izmijenjene uvjete stanodavac može ponuditi najkasnije 30 dana prije isteka, a vi imate 15 dana za odgovor.
Koliko najviše smije iznositi povišenje?
Nova najamnina smije biti najviše 20% viša od prosječne slobodno ugovorene najamnine za usporediv stan u istom naselju ili županiji. Podatak o tom prosjeku daje nadležni ured lokalne samouprave.
Što ako je predloženo povišenje previsoko?
Imate 30 dana zatražiti od suda da odredi visinu najamnine. Do sudske odluke i dalje plaćate staru ugovornu najamninu kao predujam, pa vas spor ne izlaže riziku da odmah dugujete višu cijenu.
Vrijedi li strop od 20% ako smo ugovorili indeksaciju?
Ako ste u ugovoru sami dogovorili klauzulu o indeksaciji ili usklađivanju, povišenje se provodi po tom mehanizmu jer strane slobodno uređuju ono što zakon ne propisuje. Zato prije potpisa pažljivo pročitajte kako je usklađivanje definirano.
Mora li se ugovor o najmu prijaviti?
Da — stanodavac je dužan ugovor i svaku promjenu najamnine prijaviti jedinici lokalne samouprave i Poreznoj upravi (čl. 26). Kazna za propust i dalje je zapisana u kunama (1.000–5.000 kn), što je 132,72–663,61 eura po fiksnom tečaju.
🔎 Često se traži
Što ljudi traže kad dođu ovdje:
- “smije li stanodavac povisiti stanarinu”
- “povecanje najamnine ugovor na neodredeno”
- “zakon o najmu stanova otkazni rok”
- “moze li najmodavac dici stanarinu usred ugovora”
- “prijava ugovora o najmu porezna”
- “zasticena najamnina 2026”